Визнати недійсним договір купівлі продажу нерухомості, оскільки там проживають не зареєстровані діти неможливо.

Правова позиція Верховного Суду щодо відмови у позові про визнання недійсним договору купівлі продажу квартири, бо там проживали діти, місце проживання, яких не було зареєстроване.

Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, не може бути підставою для визнання договору купівлі-продажу та договору іпотеки недійсними за позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, та може спричинити інші наслідки, передбаченні законодавством, які застосовуються органами опіки та піклування

Постанова Верховного Суду від 23 січня 2020 року у справі № 638/8724/17

ЮРИДИЧНІ ПИТАННЯ ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ НЕДІЙСНИМ НА САЙТІ.

СУДОВА ПРАКТИКА ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ДОГОВОРІВ ЩОДО КУПІВЛІ ПРОДАЖУ КВАРТИР ТА ІНШОЇ НЕРУХОМОСТІ.

СУДОВА ПРАКТИКА ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ 2020.

Короткий зміст Постанови про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, бо там проживали діти.

 

У червні 2017 року Департамент праці та соціальної політики Харківської міської ради (далі – Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради) звернулося в інтересах неповнолітньої ОСОБА_1 ,  ІНФОРМАЦІЯ_1 , до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Гончаренко Т. А., акціонерне товариство «Комерційний банк «ПриватБанк», про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання дій протиправними.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є батьками неповнолітньої ОСОБА_1 , які з 12 червня 1998 року до 08 серпня 2008 року перебували у зареєстрованому шлюбі та проживали у квартирі АДРЕСА_1  (далі – квартира).

07 лютого 2008 року ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_4 договір купівлі – продажу квартири, який був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гончаренко Т. А. та зареєстрований у реєстрі за № 893.

ПОРАДИ АДВОКАТА ЩОДО ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ.

На час укладення зазначеного договору купівлі – продажу у квартирі були зареєстровані як батьки малолітньої ОСОБА_1 , так і вона сама. При цьому відчуження квартири відбулось із порушення норм діючого законодавства України без погодження з органом опіки та піклування, що призвело до порушення житлових прав малолітньої ОСОБА_1 , оскільки вона була позбавлена права користування спірним житловим приміщенням.

Крім того, в день придбання квартири ОСОБА_4 уклала кредитний договір із АТ «КБ «ПриватБанк», на забезпечення виконання якого уклала договір іпотеки, передавши в іпотеку вищезазначену квартиру.

Посилаючись на викладені обставини, позивач, діючи в інтересах неповнолітньої ОСОБА_1 , просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 07 лютого 2008 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , визнати протиправними дії відповідачів як такі, що порушують житлові права неповнолітньої дитини, винести щодо них попередження про необхідність належно виконувати свої батьківські обов`язки.

ішенням Дзержинського районного суду Харківської області  від 16 квітня 2019 року позов Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради, який діє в інтересах неповнолітньої  ОСОБА_1 , задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 07 лютого 2008 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гончаренко Т. А. та зареєстрований у реєстрі за № 893.

В іншій частині позову відмовлено.

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ ТА ІНШІ ДОКУМЕНТИ ДО СУДУ ЩОДО ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції, встановивши факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири, дійшов висновку, що оспорюваний правочин порушує права та інтереси дитини на користування житлом.

Постановою Харківського апеляційного суду від 26 вересня 2019 року рішення Дзержинського районного суду Харківської області від 16 квітня 2019 року скасовано та прийнято нову постанову про відмову в задоволенні позову Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради.

Суд апеляційної інстанції виходив із того, що оспорюваним правочином права та інтереси дитини на користування житлом не порушені, оскільки з дня укладення оспорюваного договору до теперішнього часу дитина постійно проживає та зареєстрована у спірній квартирі на підставі договору найму, укладеного її матір`ю.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що на підставі договору купівлі – продажу квартири від 09 липня 2004 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Яновою О. Є. за реєстровим № 2596, ОСОБА_2 був власником квартири АДРЕСА_1 .

07 лютого 2008 року ОСОБА_2 уклав із ОСОБА_4 договір купівлі – продажу вказаної квартири, що посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гончаренко Т. А. та зареєстрований у реєстрі за № 893 (далі – договір).

07 лютого 2008 року ОСОБА_4 уклала з АТ «КБ «ПриватБанк» кредитний договір, відповідно до умов якого отримала кредит у розмірі 97 200 доларів США зі сплатою 12 % річних та терміном повернення до 04 лютого 2028 року.

Цього ж дня на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ОСОБА_4 уклала з банком договір іпотеки, згідно з яким передала останньому в іпотеку належну їй на праві власності квартиру.

Згідно копії свідоцтва про народження від 12 серпня 2003 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є батьками ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

ОСОБА_1 зареєстрована у спірній квартирі з 10 вересня 2003 року. Також у квартирі зареєстровані та проживають: ОСОБА_5 –  з 12 листопада 1991 року, ОСОБА_2 – з 15 квітня 2006 року,  ОСОБА_6 – з 31 травня 1996 року, ОСОБА_7 – з 28 жовтня  2006 року, ОСОБА_3 – з 03 січня 2017 року. Власник квартири ОСОБА_4 у ній не зареєстрована, на її ім`я відкритий особовий рахунок.

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 14 квітня  2016 року визнаний дійсним договір найму (оренди) спірної квартири, укладений в усній формі 29 лютого 2008 року між власником квартири – наймодавцем ОСОБА_4 та наймачами – ОСОБА_5 ,  ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 . Відповідно до умов договору найму ОСОБА_4 надала квартиру в строкове платне користування до 01 січня 2023 року.

Згідно з пунктом 3 вищезазначеного договору найму квартира, що здається в найм, призначена для проживання в ній наймача та членів його родини, включаючи дитину ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Позиція Верховного Суду

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваного судового рішення.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» передбачено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

За змістом вказаної норми закону та статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», статті 177 СК України дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах – обов`язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов`язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування.

Згідно з положеннями частин четвертої та п`ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.

За змістом частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло.

Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 1612/2343/12.

Суди встановили, що з 09 липня 2004 року власником спірної квартири був ОСОБА_2 , який 07 лютого 2008 року відчужив її  ОСОБА_4 .

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 12 грудня 2016 року в справі за позовом ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до АТ «КБ «ПриватБанк» про визнання договору іпотеки недійсним (справа  № 638/18360/15-ц) встановлено, що станом на 07 лютого 2008 року неповнолітніх дітей у спірній квартирі зареєстровано не було та порушення їх майнових інтересів відсутнє.

Під час укладення оспорюваного договору ОСОБА_2 надав нотаріусу та банку довідку з місця проживання від 29 січня 2008 року, згідно з якою у квартирі зареєстрований лише він, відомості про реєстрацію або проживання неповнолітньої ОСОБА_1 у квартирі відсутні.

Неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, не може бути підставою для визнання договору купівлі-продажу та договору іпотеки недійсними за позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, та може спричинити інші наслідки, передбаченні законодавством, які застосовуються органами опіки та піклування.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 10 жовтня 2018 року в справі № 359/10886/15-ц.

Також, апеляційний суд установив, що з дня укладення оспорюваного договору до теперішнього часу неповнолітня ОСОБА_1 постійно проживає та зареєстрована у спірній квартирі на підставі договору найму, укладеного її матір`ю.

За таких обставин та з підстав, передбачених вищевказаними нормами матеріального права, апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог Департаменту служби у справах дітей Харківської міської ради, який діє в інтересах неповнолітньої ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Доводи касаційної скарги не спростовують правильність судового рішення апеляційного суду, а зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника з висновком суду щодо їх оцінки, а також містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом.

З ПОВАГОЮ АДВОКАТ ЩОДО ВИЗНАННЯ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ НЕДІЙСНИМИ.

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ З ПРИВОДУ НЕРУХОМОСТІ.

СУДОВА ПРАКТИКА ЩОДО СПОРІВ ПО НЕРУХОМОСТІ.

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ ТА ІНШІ ДОКУМЕНТИ ДО СУДУ ПИТАННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА

ЗРАЗКИ ДОКУМЕНТІВ ПО НЕРУХОМОСТІ.

Визнати недійсним договір купівлі продажу нерухомості, оскільки там проживають не зареєстровані діти неможливо НА РОСІЙСЬКІЙ МОВІ.

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Судова практика, Судова практика по нерухомості | Теґи: , , , , , , , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *