Навіть діти підлягають виселенню, якщо договір оренди підписав не справжній власник.

Визнано недійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1 від 12 травня 2015 року з моменту його вчинення відповідно до якого там мали право проживати діти.

Враховуючи що вказаний договір визнано судом недійсним, тобто відповідно до вимог частини першої статті 236 ЦК України він є недійсним з моменту його вчинення, ОСОБА_5 та її чоловік ОСОБА_4 не набули права на користування спірним жилим приміщенням.

Відповідно до   частини четвертої статті 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров`я, в якому вона проживає.

Оскільки відповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_4 не набули права користування спірним приміщенням, їх малолітня дитина також не набула такого права.

ЮРИДИЧНІ ПИТАННЯ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ НА САЙТІ…

Постанова Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 766/17231/16-ц

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/85678992

Короткий зміст постанови Верховного Суду щодо виселення дітей з квартири, які проживають там на підставі договору оренди.

В грудні 2016 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди житла та застосування наслідків його недійсності.

Позовна заява мотивована тим, що 18 травня 2016 року ухвалою Апеляційного суду Херсонської області залишено без змін рішення Суворовського районного суду м. Херсона від 15 березня 2016 року у справі № 668/11926/15-ц, яким визнано недійсним свідоцтво про право на спадщину за законом, видане 05 травня 2015 року приватним нотаріусом Сперчун О. О. ОСОБА_2 після смерті ОСОБА_6 на квартиру АДРЕСА_1 та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру. 28 листопада 2016 року приватним нотаріусом Сперчун О. О. видано позивачеві свідоцтво про право на спадщину за законом на квартиру АДРЕСА_1 . Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 74179699 від 28 листопада 2016 року. 01 грудня 2016 року позивач спробувала зайти до належної їй на праві власності квартири, двері відчинили невідомі люди, які повідомили, що вони винаймають зазначену квартиру на підставі договору оренди від 12 травня 2015 року, строком 2 роки 11 місяців, який укладено з ОСОБА_2 . На пропозицію позивача звільнити квартиру отримала відмову. Вважає, що договір оренди є недійсним, оскільки ОСОБА_2 не є власником спірної квартири, а договір оренди не відповідає вимогам ЖК та ЦК України.

ЗРАЗКИ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ….

Позивач просила визнати недійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1 від 12 травня 2015 року з моменту його вчинення, з 12 травня 2015 року; застосувати наслідки недійсності договору оренди квартири АДРЕСА_1 від 12 травня 2015 року шляхом виселення з квартири без надання іншого житлового приміщення ОСОБА_5 , ОСОБА_4 ; зобов`язати ОСОБА_5 , ОСОБА_4 передати їй квартиру АДРЕСА_1 у стані, який існував на час подачі позову; стягнути з відповідачів судові витрати.

СУДОВА ПРАКТИКА З ПРИВОДУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ….

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 08 червня 2017 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1 від 12 травня 2015 року з моменту його вчинення. Зобов`язано ОСОБА_5 та ОСОБА_4 передати ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .

У задоволенні інших вимог відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу   судових витрат.

Рішення місцевого суду мотивоване тим, що оскільки відповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_4 не є власниками квартири, а відповідач ОСОБА_2 не мала права передавати таке майно в оренду, тому договір оренди квартири суперечить ЦК та ЖК України та як наслідок є недійсним. В частині вимог застосування наслідків недійсності договору оренди шляхом виселення відповідачів  ОСОБА_5 , ОСОБА_4 з цієї квартири відмовлено з тих підстав, що у цій квартирі проживає малолітня дитина, за загальним правилом реєстрація місця проживання якої встановлюється за місцем реєстрації одного з батьків, відомостей до суду щодо місця реєстрації відповідачів та їх малолітньої дитини не надано.

ПОРАДИ АДВОКАТА ЧИ ЮРИСТА ЩОДО ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ….

Рішенням Апеляційного суду Херсонської області від 15 листопада 2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено.

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 задоволено частково.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 08 червня 2017 року в частині відмови у задоволені позовних вимог про виселення ОСОБА_5 та ОСОБА_4 з квартири АДРЕСА_1 скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення.

Виселено ОСОБА_5 та ОСОБА_4 з квартири АДРЕСА_1 .

Це ж рішення суду змінено, виключено з мотивувальної частини рішення посилання на статтю 216 ЦК України, як на підставу задоволення позовних вимог.

В решті рішення залишено без змін.

Касаційна скарга мотивована тим, що судом першої та апеляційної інстанції при вирішенні питання про визнання договору оренди недійсним не встановлено, які саме вимоги закону були порушенні в момент вчинення оспорюваного правочину.

У касаційній скарзі зазначається, що станом на 12 травня 2015 року єдиним власником квартири була ОСОБА_2 , її право на розпорядження належним їй майном нічим не було обмежено. Суд першої інстанції не встановив вказані обставини.

Суди встановили, що 12 травня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 строком 2 роки 11 місяців, тобто до 12 квітня 2018 року (а.с. 23-25).

За умовами зазначеного договору, квартира, що орендується надається орендарю, ОСОБА_5 , для її проживання та проживання членів її родини – чоловіка ОСОБА_4 Неповнолітні діти вселяються без згоди орендодавця (пункт 2.1 договору).

25 травня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 укладена додаткова угода за умовами якої збільшено строк оренди квартири до 6 років тобто до 12 травня 2021 року.

Рішенням Суворовського районного суду м. Херсона від 15   березня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Херсонської області від 18 травня 2016 року визнано недійсним свідоцтво про право на спадщину за законом, видане 05 травня 2015 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Сперчуном О. О. ОСОБА_2 . після смерті ОСОБА_6 на квартиру АДРЕСА_1 та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний № 210856 від 05 травня 2015 року про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на вказану квартиру (а.с. 10-15).

28 листопада 2016 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Сперчуном О. О. видано ОСОБА_1 свідоцтво про право на спадщину за законом після смерті ОСОБА_6 на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 20). В той же день здійснена державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на спірну квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 22).

У спірний квартирі на підставі договору найму від 12 травня 2015 року проживають ОСОБА_5 , її чоловік ОСОБА_4 та малолітній син ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 . Вказані обставини визнані сторонами.

Відповідно до відомостей адресно-довідкового підрозділу УДМС України в Херсонській області місце проживання ОСОБА_5 , ОСОБА_4 та малолітнього ОСОБА_7 за адресою: АДРЕСА_2 не зареєстровано

Власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_1  відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом.

У зв`язку відсутністю у ОСОБА_8 права на спадкування рішенням Суворовського районного суду м. Херсона   від 15 березня 2016 року, яке набрало законної сили та є чинним на час розгляду справи, визнано недійсним свідоцтво про право на спадщину за законом, видане 05 травня 2015 року на ім`я ОСОБА_2 приватним нотаріусом Сперчуном О. О. та скасоване рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.10-15).

Договір оренди квартири укладений з порушенням вимог статті 810 ЦК України та статті 158 ЖК України, згідно яких право передачі житла в оренду належить лише його власнику, оскільки ОСОБА_2 не мала права на спадкування після смерті ОСОБА_6 , а рішення суду на підставі якого ОСОБА_2 отримала свідоцтво про право на спадщину за законом скасовано.

Правом власності, відповідно до частини першої статті 316 ЦК України, є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

За правилами статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Статтею 391 ЦК України власнику майна надано право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

ОСОБА_5 та ОСОБА_4 користуються належною позивачу квартирою без відповідної правової підстави та вимогу власника добровільно звільнити квартиру не бажають виконувати, у зв`язку із чим ОСОБА_1 позбавлена права користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до частини першої статті 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб.

За правилами частини першої статті 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

ОСОБА_5 , ОСОБА_4 та малолітній ОСОБА_7 вселилися та проживають у спірній квартирі на підставі договору оренди   від 12 травня 2015 року.

Враховуючи що вказаний договір визнано судом недійсним, тобто відповідно до вимог частини першої статті 236 ЦК України він є недійсним з моменту його вчинення, ОСОБА_5 та її чоловік ОСОБА_4 не набули права на користування спірним жилим приміщенням.

Відповідно до   частини четвертої статті 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров`я, в якому вона проживає.

Оскільки відповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_4 не набули права користування спірним приміщенням, їх малолітня дитина також не набула такого права.

Встановивши, що відповідачі ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , користуючись без законних підстав квартирою, що належить на праві власності позивачу, перешкоджають останній у здійсненні нею права користування та розпоряджання своїм майном, колегія суддів Верховного Суду вважає, що захист права власника майна у даному випадку підлягає шляхом виселення відповідачів зі спірної квартири, відповідно до вимог статті 391 ЦК України.

Доводи ОСОБА_5 про те, що позов пред`явлений до ОСОБА_2 , в той час як судове рішення винесено відносно ОСОБА_2 без заміни неналежного відповідача висновків   суду не спростовують, оскільки, як вбачається з матеріалів справи, пояснень представника позивача даний спір виник саме з ОСОБА_2 . Крім того, ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 19 липня 2017 року виправлено описку в ухвалах суду від 22 березня 2017 та від 24 березня   2017 року, а саме в текстах   ухвал ім`я відповідача ОСОБА_2 виправлено з « ОСОБА_2 » на « ОСОБА_2 ».

Доводи про те, що при вирішенні спору щодо передачі квартири позивачу не визначений стан квартири в якому вона повинна бути передана, суперечать вимогам статті 11 ЦПК України (в редакції на час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій)оскільки, відповідно до уточнених позовних вимог (а.с. 66-69), вимоги щодо визначення стану квартири не були предметом судового розгляду.

Отже, судом апеляційної інстанції правильно встановлено обставини справи та визначено підстави для задоволення позовних вимог.

Вищевикладене свідчить про те, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому не підлягає задоволенню

НАВІТЬ ДІТИ ПІДЛЯГАЮТЬ ВИСЕЛЕННЮ, ЯКЩО ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ, НА ПІДСТАВІ ЯКОГО ВОНИ ЗАСЕЛЕНІ ВИЗНАНИЙ НЕДІЙСНИМ. (РОСІЙСЬКА МОВА).

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ ПО НЕРУХОМОСТІ.

СУДОВА ПРАКТИКА – СПОРИ ПО НЕРУХОМОСТІ.

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ ТА ІНШІ ДОКУМЕНТИ ДО СУДУ ЩОДО ПИТАНЬ НЕРУХОМОСТІ.

ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ПО НЕРУХОМОСТІ.

ЗРАЗКИ ДОКУМЕНТІВ ЩОДО НЕРУХОМОГО МАЙНА.

З ПОВАГОЮ ЮРИСТ ПО ОРЕНДІ КВАРТИРИ.

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Судова практика | Теґи: , , , , , , , , , , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *