Визнання недійсним договору іпотеки щодо майна право користування яким мають діти.

Юридична консультація з приводу визнання недійсним договору іпотеки квартири, право користування якою мають діти.

У даній юридичній консультації розглянуто питання, чи можливо визнати недійсним договір іпотеки квартири, право користування якою мають діти. Розглянуто підстави визнання недійсним такого договору, зроблено узагальнення судової практики.

Розглянемо визнання недійсним договору іпотеки в судовому порядку на конкретному прикладі.

Громадянка, яка отримала кошти за укладеним договором позики, підписала договір іпотеки щодо квартири. Договір іпотеки виступає гарантією повернення коштів позикодавцю. В разі неповернення грошей позикодавець має право у судовому порядку звернути стягнення на квартиру.

Але що робити, якщо позичальник ставить у скрутне становище інших членів своєї сім’ї? Яким чином діяти, якщо в квартирі проживають діти, які можуть опинитися без житла? Чи можна захистити себе?

Вихід є. Можна ініціювати процедуру визнання недійсним договору іпотеки щодо майна, право користування яким мають діти.

Підстави визнання недійсним договору іпотеки квартири.

У законодавстві існує безліч норм, які направлені на захист найменш соціально вразливих верств населення – дітей.

Зокрема, батьки або особи, що їх заміняють, не можуть вчиняти будь-які правочини стосовно нерухомого майна, право користування яким мають діти, якщо ці правочини обмежують або зменшують права дітей.

Саме тому законодавець зобов’язує батьків або осіб, що їх замінюють, перед укладенням правочинів стосовно нерухомого майна звернутися за попереднім дозволом до органів опіки та піклування.

Статтею 177 Сімейного кодексу та ст. 17 Закон України “Про охорону дитинства” передбачено, що необхідно отримувати дозвіл від органів опіки і піклування на укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню, заборонено відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Окрім цього, статтею 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей” закріплено обов’язок держави охороняти і захищати права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень, а органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей. Тому, для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування.

Органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла.

Дана норма щодо обов’язку отримати дозвіл від органів опіки та піклування з’явилася досить недавно (у 2006 році), а тому стосується лише тих правочинів, що були укладені після 1 січня 2006 року.

Розмір судового збору у справах про визнання недійсним договору іпотеки

У 2017 році розмір судового збору (офіційний платіж) за подачу до суду позовів немайнового характеру особами, які не мають пільг щодо сплати судового збору, становить 640 грн.

Яким чином я можу отримати вищезгаданий дозвіл органу опіки та піклування?

Детально процедуру отримання даного дозволу ми вже згадували у нашій статті «Отримання дозволу органу опіки та піклування для продажі квартири».

 Які ризики несуть позикодавці коштів?

У випадку укладення договору іпотеки щодо майна, право користування яким мають діти, без попереднього дозволу органи опіки та піклування, батьки дитини мають право оспорювати законність укладення такого договору. І результатом цього можуть стати виснажуючі судові тяганини.

Ось чому на цей момент слід звернути увагу і позикодавцям коштів, щоб убезпечити себе від ризиків, у випадку, коли недобросовісний позичальник свідомо замовчує той факт, що право на нерухомість, щодо якої вчиняється правочин, мають неповнолітні діти.

Яким чином дізнатися, чи мають діти право користування майном, щодо якого укладається договір іпотеки?

Документом, який свідчить про те, що право на конкретне майно має дитина, може слугувати довідка про реєстрацію місця проживання або місця перебування дитини за адресою майна, що відчужується або заставляється, видану житлово-експлуатаційною організацією або іншим відповідним уповноваженим органом з питань реєстрації.

Саме тому, перед тим як нотаріус посвідчуватиме договір іпотеки, необхідно переконатися, чи не користуються даним майном діти. А зробити це можна попросивши пред’явити позичальника коштів дану довідку.

Судова практика у справах про визнання договору іпотеки недійсним

Судова практика Верховного суду України та Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ виходить з того, що у справах про визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, позовні вимоги задовольняються тільки у випадках наявності факту порушення належних дитині майнових прав (якщо договір суперечить правам та інтересам дитини, – звужує обсяг існуючих майнових прав дитини, порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло).

Суди вважають, що укладення договору іпотеки стосовно квартири свідчить лише про те, що права дитини можуть бути порушенні у майбутньому, наприклад тоді, коли відбудеться стягнення на предмет іпотеки. А оспорювання договору іпотеки лише з підстав потенційної можливості порушення прав дитини у майбутньому не є належною підставою для визнання таких договорів недійсними навіть за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина. Неправдиве повідомлення батьками неповнолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, яке передається в іпотеку, також не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною.

При розгляді судами справ даної категорії має значення той факт, чи є у дитини інше місця проживання, окрім того помешкання, щодо якого укладено договір іпотеки.

Таким чином, при зверненні до суду слід також зважати на наявність самого факту порушення належних дитині майнових прав. Судова практика не допускає за можливе визнати договір іпотеки недійсним лише на підставі факту проживання або реєстрації неповнолітньої або малолітньої дитини у помешканні. Наприклад, якщо батьки вирішать зареєструвати дитину у помешканні уже після укладення договору іпотеки або дитина народиться після укладення такого договору, суди не вважають, що у такому випадку права дитини порушені. І в таких випадках немає підстав для визнання іпотечного договору недійсним.

 

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Юридична консультація | Теґи: , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *