При зміні договору найму неприватизованої квартири можливо йому виділити приміщення меншою площею ніж припадає на нього.

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром меншим за жилу площу, що припадає на нього.

Зміна зазначеного договору найму житла не призведе до штучного погіршення житлових умов позивача та відповідача і створить необхідність постановки його на облік як такого, що потребує поліпшення житлових умов, оскільки розмір наданої позивачу у користування площі житла хоча й неістотно менше норми житлової площі в Україні (встановленої у статті 47 ЖК УРСР), проте більше того розміру житлової площі, користування якою надає право громадянину для постановки на облік як особи, яка потребує поліпшення її житлових умов.

Постанова Верховного Суду від 06 вересня 2019 року у справі № 465/6428/15-ц

http://reyestr.court.gov.ua/Review/80716019

Зміст рішення про зміну договору найму.

У вересні 2015 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, у якому просив змінити договір найму житлового приміщення щодо квартири АДРЕСА_1; зобов’язати Франківську районну адміністрацію Львівської міської ради укласти з ним окремий договір найму на кімнату, площею 12 кв. м, у квартирі АДРЕСА_1.

Позивач обґрунтовував заявлені вимоги тим, що він та його колишня дружина ОСОБА_3 зареєстровані та проживають у квартирі АДРЕСА_1, яка не приватизована та належить до житлового фонду Львівської міської ради. Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 28 лютого 2013 року, залишеним у силі ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 березня 2014 року, встановлено порядок користування згаданою квартирою, згідно з яким позивачу залишено у користуванні кімнату, площею 12 кв. м, а відповідачу – кімнату, площею 15, 7 кв. м; інші приміщення квартири залишено у спільному користуванні. Оскільки відповідач дозволу на укладення окремого договору житлового найму не дає, позивач просить змінити договір житлового найму спірної квартири та зобов’язати Франківську районну адміністрацію Львівської міської ради укласти окремий договір найму житлової кімнати, площею 12, 0 кв. м, а допоміжні приміщення залишити у спільному користуванні.

Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 03 червня 2016 року позов задоволено. Змінено договір житлового найму квартири АДРЕСА_1. Зобов’язано Франківську районну адміністрацію Львівської міської ради укласти з ОСОБА_2 окремий договір житлового найму на кімнату, площею 12, 0 кв. м, у квартирі АДРЕСА_1, допоміжні приміщення залишити у спільному користуванні сторін. Вирішено питання про судові витрати.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався тим, що рішенням Франківського районного суду м. Львова від 28 лютого 2013 року визначено порядок користування квартирою АДРЕСА_1 між сторонами, а тому вимоги ОСОБА_2 про зміну договору найму та укладення з ним окремого договору найму на кімнату, площею 12, 0 кв. м, не порушують житлових прав ОСОБА_3

Рішенням Апеляційного суду Львівської області від 18 серпня 2016 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено. Рішення Франківського районного суду м. Львова від 03 червня 2016 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції керувався тим, що на час розгляду справи ОСОБА_2 утворив нову сім’ю, проживає у зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_4, відтак укладення окремого договору найму на кімнату, площею 12, 0 кв. м, яка залишається у його користуванні, призведе до заселення у квартиру двох сімей (ОСОБА_2 та ОСОБА_4, а також ОСОБА_3.), що є недопустимим в силу вимог частини третьої статті 50 та статті 63 ЖК Української РСР.

Касаційна скарга обґрунтовувалась порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Заявник зазначив, що суд не взяв до уваги та проігнорував положення статті 64 ЖК Української РСР, відповідно до якої до членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо особи, зазначені в частині другій цієї статті, перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права і обов’язки, як наймач та члени його сім’ї. При цьому його дружина не претендує на спірну кімнату, а тому відсутні підстави стверджувати про неможливість укладення окремого договору найму на спірну кімнату у квартирі. Зазначив, що його дружина має інше житло, постійно там проживає, отже доводи суду апеляційної інстанції про те, що позивач проживатиме із нею за адресою спірної квартири є припущеннями.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Відповідно до вимог статті 47 Конституції України держава гарантує кожному право на житло. Ніхто не може бути позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно з частинами четвертою, п’ятою статті 9 ЖК Української РСР ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

Відповідно до статті 50 ЖК Української РСР жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам. При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев’ять років, крім подружжя. Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого частиною п’ятою статті 54 цього Кодексу. Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям осіб з інвалідністю і хворим на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами.

Згідно зі статтею 61 ЖК Української РСР користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем – житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності – відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем – громадянином, на ім’я якого видано ордер. Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території затверджуються Радою Міністрів Української РСР. Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім’ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими актами законодавства Української РСР, є недійсними.

За приписами статті 64 ЖК Української РСР члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору. До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо особи, зазначені в частині другій цієї статті, перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права і обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.

За правилом статті 103 ЖК Української РСР договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених Основами житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, іншими законодавчими актами Союзу РСР і цим Кодексом.

Згідно зі статтею 104 ЖК Української РСР член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті 63 цього Кодексу. У разі відмовлення членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

За правилом статті 63 ЖК Української РСР предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, також одноквартирний жилий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Відповідно до усталеної правозастосовчої практики, викладеної в абзаці 2 пункту 16 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України», при поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром меншим за жилу площу, що припадає на нього. Однак поділ не може бути допущений, коли це призведе до штучного погіршення житлових умов позивача і викличе необхідність постановки його на облік як такого, що потребує поліпшення житлових умов.

Адвокат зміна договору найму….

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Судова практика, Судова практика по нерухомості | Теґи: , , , , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *