ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ ТА ВІДПОВІДЬ НА ПИТАННЯ: ЯК КУПЛЕНА У ЗАБУДОВНИКА КВАРТИРА ЗА СПІЛЬНІ КОШТИ, МОЖЕ СТАТИ ОСОБИСТОЮ ВЛАСНІСТЮ?

У даній юридичній консультації адвокат Володимир Клим розбирає вкрай поширену життєву та юридичну колізію: як ділиться житло в новобудові, придбане у шлюбі за попереднім договором купівлі-продажу (інвестиційним договором), якщо будинок ще не введено в експлуатацію, а подружжя вирішило розлучитися.

Про що розповідає автор і головна ідея відео

Приказка автора: «Не кажи гоп, поки не перескочиш, і не кажи моє, поки в реєстр не внесеш».
Головна думка: Якщо під час шлюбу квартиру в новобудові оформлено лише на одного з подружжя за попереднім договором (або договором інвестування), а будинок на момент розлучення ще не зданий в експлуатацію і право власності в Державному реєстрі речових прав не зареєстроване, інший з подружжя не може визнати за собою право власності на 1/2 квартири через суд.
Верховний Суд розглядає попередній договір лише як зобов’язання укласти основний договір у майбутньому, а не як набуття права власності на нерухомість. Відповідно, другий із подружжя (нетитульний власник) має право претендувати виключно на грошову компенсацію половини внесених коштів, що у рази менше за реальну ринкову вартість готового житла.

Ключові тези та детальний розбір від адвоката

1. Фабула типової життєвої ситуації

Молода пара одружується, купує квартиру в новобудові (скидаються самі або допомагають батьки з обох сторін).
Забудовник укладає договір за типовою інвестиційною схемою — попередній договір купівлі-продажу, де закріплено обов’язок у майбутньому укласти основний договір.
Забудовники зазвичай відмовляються вписувати в такий договір одразу обох із подружжя (посилаючись на шаблони CRM-систем, внутрішні юридичні регламенти чи програмне забезпечення), тому договір підписує лише хтось один (стає так званим «титульним власником»).
Через певний час стосунки розпадаються, подружжя розлучається, а будинок досі будується і не введений в експлуатацію.

2. Судова тяганина тривалістю в 5 років: еволюція рішень

Позовні вимоги: Той із подружжя, хто не записаний у договорі, подає позов про визнання права власності на 1/2 частку квартири / майнових прав або визнання недійсними дій іншого.
Суд першої інстанції: Застосовує загальну презумпцію спільності майна подружжя (ст. 60 Сімейного кодексу України) та ділить права на об’єкт навпіл між колишніми чоловіком і дружиною.
Апеляційний суд: Скасовує це рішення.
Верховний Суд: Ставить остаточну крапку — недобудований об’єкт за попереднім договором між подружжям у натурі не ділиться.
- За попереднім договором не виникає права власності на нерухоме майно. Виникає лише зобов’язальне право вимоги укласти договір купівлі-продажу в майбутньому.
- Оскільки об’єкта нерухомості як такого ще юридично не існує (немає введення в експлуатацію і запису в Державному реєстрі речових прав), визнати частку права власності на квартиру неможливо.

3. Фінансова катастрофа для нетитульного власника

Згідно з правовою позицією суду, той із подружжя, на кого договір не оформлений, має право вимагати від іншого лише грошову компенсацію половини суми, фактично внесеної за договором інвестування.
У чому полягає фінансова прірва: На етапі «котловану» інвестиція могла становити умовні $30 000. На момент здачі будинку та завершення судових спорів (через 3–5 років) готова квартира може коштувати $60 000–$80 000.
Нетитульний власник отримує лише половину від первісної суми інвестиції ($15 000), яка через інфляцію і зростання вартості квадратного метра навіть близько не дозволяє придбати аналогічне житло, тоді як титульний власник залишає за собою всю готову квартиру.

4. Як правильно убезпечити себе: практична порада та вирішення

Якщо забудовник відмовляється зазначати обох осіб у попередньому договорі чи договорі бронювання/інвестування, подружжю необхідно укласти окремий нотаріальний шлюбний договір (або договір про порядок поділу спільного майна).
У цьому договорі слід чітко зафіксувати: незважаючи на те, що договір із забудовником підписаний на одного з подружжя, грошові кошти є спільними, а право вимоги та майбутній об’єкт нерухомості належатимуть чоловіку та дружині в рівних частках (по 1/2).
Вартість посвідчення такого договору у нотаріуса становить кілька тисяч гривень, проте він гарантовано рятує від втрати майна та багаторічних безрезультатних судових витрат.

АДВОКАТ ПО ПИТАННЯХ НЕРУХОМОСТІ У МІСТУ КИЇВ

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ З ПИТАНЬ НЕРУХОМОГО МАЙНА

СУДОВА ПРАКТИКА ПО СПОРАХ З НЕРУХОМІСТЮ

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ, АПЕЛЯЦІЙНІ СКАРГИ ТА ІНШІ ДОКУМЕНТИ ДО СУДУ ЩОДО НЕРУХОМОСТІ.

ДОКУМЕНТИ ПО НЕРУХОМОСТІ

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ ЩОДО КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ.

ЮРИДИЧНИЙ СУПРОВІД КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

ПОРАДИ АДВОКАТА З ПРИВОДУ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ