Купівля квартири (нерухомості) у продавця, яка належить йому на підставі договору довічного утримання. Цікаві моменти.

Ризики при купівлі квартири у власника (який набув власність на неї на підставі договору довічного утримання). У яких випадках ризики мінімальні.

Які юридичні ризики існують?

Ризик чи відчужувач за договором довічного утримання в реальності не підписував договір.

Ризик чи можуть спадкоємці розірвати вище вказаний договір довічного утримання після смерті відчужувача (особи, яка померла).

Ризик чи відчужувач за договором довічного утримання має спадкоємців, які можуть претендувати на майно колишнього померлого власника.

Ризик чи можуть спадкоємці, колишнього власника визнати договір довічного утримання між продавцями квартири (або іншої нерухомості) недійсним.

Поради юриста щодо виявлення і мінімвнізації рисків, при купівлі квартири (або іншої нерухомості), у власника, який набув нерухомість за договором довічного утримання:

Отже:

Чи попередній власник (відчужувач за договором довічного утримання) реально підписував договір?

Як достовірно вияснити, чи дійсно відчужувач за договором довічного утримання особисто підписував договір, за яким продавець квартири набув її у власність?

Звичайно, ніхто ніколи не признається і не визнає, що брав участь у злочині. Тобто домовлявся з нотаріусом, або (і) з іншими особами, щодо “створення договору довічного утримання”.

Тому перше, що рекомендуємо, це звернутися до нотаріуса або в відповідну нотаріальну контору (у деяких випадках до нотаріального архіву) із запитанням: чи дійсно даним  договором такий договір посвідчувався?

Нотаріус — посвідчення договору довічного утримання тут.

Що дасть отримана інформація?

У випадку, якщо Ваш продавець і його “помічники і партнери” зареєстрували право власності на нерухомість на підставі так би мовити “намальованого” договору це виявиться. Тому що, у  відповідного нотаріуса буде отримана інформація: такого договору просто не має і не було.

Також рекомендуємо, при можливості, перевірити взаємовідносини між теперішнім і колишнім власником квартири або іншої нерухомості. Розпитайте сусідів, працівників Жеку, ОСББ, знайомих за договором довічного утримання. Думаю, що якщо особи, які повинні були знати колишнього власника, поідомлять Вам, що і в очі не бачили теперішнього власника квартири (набувача за договором довічного утримання),  а Вас, мабуть, з’являться відповідні запитання.

Зверніть увагу на наявність спільних фотографій між відчужувачем і набувачем за  договором довічного утримання. На докази виконання  договору довічного утримання. У разі їх наявності – можна стверджувати, скоріш всього договір підписувався реально.

Також спитайте продавця квартири, чи наявні в нього якісь інші документи, підписані попереднім власником. Їх наявність додатковий позитивний сигнал для Вашої купівлі цієї нерухомості.

Чи наявні спадкоємці у особи, яка відчужила квартиру за договором довічного утримання?

Про наявність спадкоємців, які вступили у спадщину свідчать такі документи:

Витяг із спадкового реєстру, який можна отримати в будь якого нотаріуса.

Форма 2(3) або інший документ, який вказує на те, хто проживав (був зареєстрований) за останнім місцем проживання разом із спадкодавцем.

Відповідно, якщо з моменту смерті відчужувача нерухомості пройшло більше шести місяців, а в спадковому реєстрі відсутня інформація про осіб, які прийняли спадщину; а з померлим ніхто не проживав на момент його смерті, за виключенням деяких моментів, можна стверджувати: спадкоємці відсутні. (консультації про те що прийняв спадщину тут).

Юридична консультація по спадкових питаннях тут.

Чи можуть спадкоємці відчужувача квартири (іншої нерухомості) розірвати укладений їх спадкодавцем договір довічного утримання?

У даній ситуації існують два варіанти:

Відчужувач за договором довічного утримання подав позов до суду при житті.

Спадкоємці самі ініціюють подання позову.

Якщо позов подано при  житті померлого відчужувача квартири, ним особисто, то його спадкоємці, при наявній доказовій базі та  підставах, можуть розірвати договір довічного утримання.

Як розірвати договір довічного утримання — юридична консультація тут.

Якщо спадкоємці самі ініціюють розірвання договору довічного утримання, то нічого в них не вийде,

Дане твердження базується на тому, що така позиція Верховного Суду Україна та Касаційної інстанції з розгляду цивільних справ.

Судова практика — розірвання договору довічного утримання в судовому порядку тут.

Як перевірити, чи справа про розірвання договору довічного утримання знаходиться або знаходилася у суді?

Сучасні Інтернет сервіс: Судова влада в Україні, дасть відповідь на всі Ваші запитання.

За допомогою даного ресурсу можна отримати всю необхідну інформацію.

Послуги юриста тут.

Чи можуть спадкоємці, попереднього власника квартири визнати договір довічного утримання  недійсним?

Що б дати відповідь на дане питання, потрібно дати відповіді про наявність підстав причин у розумінні статті

Цивільного кодексу України.

Якщо по-простому, то спадкодавцям потрібну буде довести, що спадкоємця, який відчужив нерухомість по договору довічного утримання:

“Хтось прив’язував до батареї” тобто здійснював фізичний тиск;

“Спадкодавцю хтось погрожував або його тримали в психологічній напрузі” тобто здійснювали психологічний тиск;

“Спадкодавець був сертифікованим наркоманом і алкоголіком”– тобто спадкодавець під час підписання і нотаріального посвідчення договору довічного утримання перебував у стані алкогольного або наркологічного сп’яніння;

“Спадкодавець був дурний” — тобто спадкоємець не розумів значення і не міг керувати своїми діями;

Під час посвідчення договору довічного утримання нотаріус, жорстоко порушив якусь вимогу законодавства України, що є підставою для визнання договору довічного утримання недійсним.

Юридичні поради:

Дізнайтеся більше про особу відчужувача за договором довічного утримання: спосіб життя, відносини з родиною і близькими, розпитайте сусідів, не живе він одиноко на Говерлі…

Наприклад:

У разі якщо Ви знайдете якусь негативну інформацію, то висновки ви зробите самі. Якщо ж відчужувач був одинокою людиною, не мав родичів, набувачі (ваші продавці нерухомості) здійснювали за ним систематичний догляд і у них з померлим були хороші стосунки, відсутні спадкоємці, які претендують на щось, з моменту смерті відчужувача за договором довічного утримання пройшло вже більше трьох років (мова йде про сплив позовної давності щодо оспорювання договору довічного утримання), відчужувач був розумною і адекватною людиною то і ризики мінімальні.

Якщо ж ситуація складна, то мабуть без юриста або адвоката, який спеціалізується у відповідних питаннях не розібратися.

Послуги фахівця у галузі права з приводу купівлі нерухомості і з приводу визнання недійсними  договорів довічного утримання тут.

З повагою ЮК “ДОМПРАВО”

Позовні заяви з приводу нерухомості.

Ризики при купівлі квартири у власника на підстві договору довічного утримання на російській мові.

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Юридична консультація | Теґи: , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *