КОЛИ ЗАБРАЛИ ЗАСТАВЛЕНУ КВАРТИРУ, А ВИ ЗАЛИШИЛИСЯ ВИННІ

НАВІТЬ ПІСЛЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ – КРЕДИТОР МОЖЕ ДОДАТКОВО ВИМАГАТИ ПОГАШЕННЯ ЗАЛИШКУ БОРГУ, ЯКЩО ТАКЕ МАЙНО БУЛО ПРОДАНО НА ПРИЛЮДНИХ ТОРГАХ

НАСЛІДОК НЕДІЙСНОСТІ БУДЬ-ЯКИХ НАСТУПНИХ ВИМОГ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ ЩОДО ВИКОНАННЯ БОРЖНИКОМ ОСНОВНОГО ЗОБОВ’ЯЗАННЯ НЕ ЗАСТОСОВУЄТЬСЯ ДО НАСТУПНИХ ВИМОГ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ ЯКЩО ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ БУЛО ПРОДАНО НА ПРИЛЮДНИХ ТОРГАХ

В даній статті наведено правовий висновок Верховного Суду у справі № 334/7136/17 від 27.01.2021.

Посилання: https://reyestr.court.gov.ua/Review/94591846

ВІДЕО КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА ЩОДО НЕРУХОМОСТІ МОЖНА ПЕРЕГЛЯНУТИ В КІНЦІ СТАТТІ

ЧИТАТИ СТАТТЮ РОСІЙСЬКОЮ МОВОЮ

АДВОКАТ — НЕРУХОМІСТЬ І ВСІ ПОВЯЗАНІ ПИТАННЯ

ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ НЕРУХОМІСТЬ

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ НЕРУХОМІСТЬ

СУДОВА ПРАКТИКА НЕРУХОМІСТЬ

ДОКУМЕНТИ ПО НЕРУХОМОСТІ

ЦІКАВО ПРО ІНВЕСТУВАННЯ В НЕРУХОМІСТЬ

Інформація щодо нерухомості актуальна станом на 2022 рік

Суть справи:

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПАТ «ПУМБ» про визнання заборгованості недійсною. У 2007 році між ПАТ «ПУМБ» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір, відповідно до якого позивач отримав кредит у сумі 200 000,00 доларів США, а також договір іпотеки, відповідно до якого позивач передав в іпотеку нежиле приміщення.

У зв`язку з невиконанням позивачем умов кредитного договору приватним нотаріусом вчинено виконавчий напис від 22 липня 2010 року та звернуто стягнення на нерухоме майно у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором у сумі 233 384,95 доларів США та 298 705,00 грн.

На підставі виконавчого напису відкрито виконавче провадження, у рамках якого вчинялися виконавчі дії. У зв`язку з тим, що вказане вище нерухоме майно не реалізоване з електронних торгів, банк виявив бажання залишити майно за собою як задоволення своїх вимог. На підставі акта передачі майна від 09 жовтня 2017 року приватним нотаріусом видано свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів.

Оскільки задоволення вимог банку відбулося у позасудовий спосіб, який обрав сам банк, то відповідно до частини шостої статті 36 Закону України «Про іпотеку», після позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Між тим, на час подання позову виконавче провадження на підставі виконавчого напису відкрите, у державному реєстрі наявне обтяження на зазначене вище нерухоме майно на підставі договору іпотеки, тобто стягувач у порушення вимог статті 36 Закону України «Про іпотеку» після позасудового врегулювання висуває до боржника матеріальні вимоги.

Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просив: «… визнати стягнення заборгованості за кредитним договором, що є різницею між сумою, зазначеною у виконавчому написі, та сумою оцінки майна (предмета іпотеки), за якої воно передано до іпотекодержателя, недійсною.»

Позиції попередніх судових інстанцій:

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 24 травня 2018 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Мотивація: оскільки передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у цьому випадку відбулася не в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», положення частини шостої статті 36 Закону України «Про іпотеку», яка регулює позасудовий порядок звернення стягнення на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження в іпотечному договорі, до зазначеного способу звернення стягнення не застосовується.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 05 березня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Суди дійшли висновку, що звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, не свідчить про припинення договірних правовідносин сторін й не звільняє боржника від відповідальності за невиконання ним грошового зобов`язання, а також не позбавляє кредитора права на отримання відповідних сум, тому до правовідносин, які виникли між сторонами спору, положення статті 36 Закону України «Про іпотеку» не застосовуються.

Позиція Верховного Суду:

Згідно з актом державного виконавця про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу від 09 жовтня 2017 року, зазначене вище майно передано ПАТ «ПУМБ» за ціною третіх електронних торгів, що дорівнює 1 042 300,00 грн без ПДВ. Таким чином, банк скористався своїм правом і набув предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог у рахунок ціни майна, про що приватним нотаріусом видано свідоцтво.

Згідно з поясненнями представника банку, за рахунок коштів погашена заборгованість ОСОБА_1 перед ПАТ «ПУМБ» у сумі 39 442,97 доларів США. У період проведення виконавчого провадження з виконання виконавчого напису нотаріуса, у лютому 2015 року ПАТ «ПУМБ» звернулось до суду із позовом до  ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором кредиту.

ПАТ «ПУМБ» просило стягнути з ОСОБА_1 на свою користь заборгованість станом на 08 лютого 2015 року за кредитним договором у розмірі 345 492,12 доларів США, у тому числі: заборгованість за кредитом у розмірі 195 023,74 доларів США, заборгованість за процентами у розмірі 150 468,38 доларів США.

Згідно з частиною четвертою статті 36 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Статтею 41 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, встановлювалось, що реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.

Буквальне тлумачення наведених положень статті 36 Закону України «Про іпотеку» та статті 41 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що законодавцем встановлено різні способи позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки: статтею 36 Закону України «Про іпотеку» – шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки чи шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки, а статтею 41 Закону України «Про іпотеку» – шляхом продажу з прилюдних торгів на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Згідно з статтею 591 ЦК України якщо публічні торги оголошено такими, що не відбулися, предмет застави може бути за згодою заставодержателя та заставодавця переданий у власність заставодержателя за початковою ціною, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо сума, одержана від реалізації предмета застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має право отримати суму, якої не вистачає, з іншого майна боржника в порядку черговості відповідно до статті 112 цього Кодексу, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні по суті положення містить частина восьма статті 47 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, якою передбачено, що якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника у порядку, встановленому законом.

Враховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що наслідки, передбачені частиною четвертою статті 36 Закону України «Про іпотеку», у редакції, до внесення змін Законом України від 03 липня 2018 року № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» та аналогічні наслідки, передбачені частиною п`ятою статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України від 03 липня 2018 року № 2478-VIII (щодо фізичних осіб), про те, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними застосовується до правовідносин іпотекодержателя та боржника, у яких стягнення на предмет іпотеки відбулось у способи, визначені статтею 36 Закону України «Про іпотеку», а саме: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки чи шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі.

Наслідки завершення позасудового врегулювання як то – недійсність будь-яких наступних вимог іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання не застосовується до наступних вимог іпотекодержателя, який здійснив стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса, і предмет іпотеки було продано в процедурі виконавчого провадження на прилюдних торгах.

Суди, відмовляючи у задоволенні позову про визнання заборгованості недійсною, вважали, що положення статті 36 Закону України «Про іпотеку» не поширюється на спірні правовідносини, які виникли у цій справі, проте зі змісту позовних вимог та наведених вище приписів законодавства не вбачається обумовлених законом чи договором підстав для виникнення між сторонами спору про право, оскільки позовні вимоги позивача фактично зводяться до незгоди з наявністю заборгованості, встановленою судовим рішенням.

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення суду першої та апеляційної інстанції змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови. В іншій частині залишити без змін.

 

ЯКЩО СПІРНА КВАРТИРА КУПЛЕНА ЧАСТКОВО ЗА ОСОБИСТІ КОШТИ – ВИСЕЛИТИ З НЕЇ БАНК НЕ МОЖЕ БЕЗ НАДАННЯ ІНШОЇ

ЯКЩО ЗАБУДОВНИК ВДРУГЕ ПРОДАВ ПРОІНВЕСТОВАНУ КВАРТИРУ – ІНВЕСТОР МОЖЕ ЇЇ ВИТРЕБУВАТИ

З повагою, адвокати по нерухомості ЮК ДОМПРАВО

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *