ЯКЩО ЗАБУДОВНИК ВДРУГЕ ПРОДАВ ПРОІНВЕСТОВАНУ КВАРТИРУ – ІНВЕСТОР МОЖЕ ЇЇ ВИТРЕБУВАТИ

ІНВЕСТОР МОЖЕ ВИТРЕБУВАТИ КВАРТИРУ ВДРУГЕ ПРОДАНУ ЗАБУДОВНИКОМ, ЯКЩО БУЛО УКЛАДЕНО ДОГОВІР РЕЗЕРВУВАННЯ ПРИМІЩЕННЯ

В даній статті наведено правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 за позовом про визнання недійсними договору про резервування об`єкта нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред`явлення до погашення та погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її із чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру.

Посилання: https://reyestr.court.gov.ua/Review/101584598

ВІДЕО КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА ЩОДО НЕРУХОМОСТІ МОЖНА ПЕРЕГЛЯНУТИ В КІНЦІ СТАТТІ

ЧИТАТИ СТАТТЮ РОСІЙСЬКОЮ МОВОЮ

АДВОКАТ — НЕРУХОМІСТЬ І ВСІ ПОВЯЗАНІ ПИТАННЯ

ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ НЕРУХОМІСТЬ

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ НЕРУХОМІСТЬ

СУДОВА ПРАКТИКА НЕРУХОМІСТЬ

ДОКУМЕНТИ ПО НЕРУХОМОСТІ

ЦІКАВО ПРО ІНВЕСТУВАННЯ В НЕРУХОМІСТЬ

Інформація актуальна станом на 2022 рік

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ: Останні правові висновки Великої Палати Верховного Суду є надзвичайно важливими при вирішенні спорів судами. Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово наголошувала на тому, що у разі, коли вона відступила від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, суди під час вирішення спорів у подібних правовідносинах мають враховувати саме останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду.

Суть даної справи:

У цій справі позивачка, як інвестор житлового будівництва, звернулася з позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її у іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру.

29 травня 2008 року ОСОБА_1 і забудовник – ТОВ «Компанія оргжитлобуд» уклали договір про резервування об`єкта нерухомого майна та порядок погашення облігацій. За умовами договору забудовник зобов`явся закріпити (здійснити резервування) за позивачкою квартиру, в обмін на погашення пакета облігацій, емітованих у кількості 8 283 облігації та придбаних позивачкою, що дорівнює метражу квартири.

На виконання умов вищевказаного договору ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Укрпромбанк» договір купівлі-продажу цінних паперів та договір про відкриття рахунку в цінних паперах фізичній особі; внесла кошти в сумі 602 588,25 грн як оплату за іменні цінні папери. У подальшому рахунок був переведений до Відкритого акціонерного товариства «БМ Банк», де облігації зберігалися до їх погашення.

 У зв`язку із затримкою будівництва будинку ОСОБА_1 та забудовником у 2010 році уклали додаткову угоду до договору про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій, якою встановили зобов`язання ТОВ «Компанія оргжитлобуд» здійснити введення будинку в експлуатацію у четвертому кварталі 2010 року.  Відповідно до умов договору сторони підписали акт пред`явлення облігацій до погашення, акт погашення пакета облігацій та акт приймання-передачі майнових прав на квартиру.

У січні 2013 року позивачка дізналася, що будинок був зданий в експлуатацію наприкінці грудня 2012 року, та почала вимагати оформлення права власності на квартиру. 21 травня 2013 року позивачка оплатила квитанцію, отриману від керівника ОСББ, про оплату послуг БТІ, проте забудовник не передав їй технічного паспорта на квартиру.

20 червня 2013 року позивачка дізналася, що відповідач ОСОБА_3 незаконно заволодів правом на майно шляхом отримання свідоцтва про право власності від 05 червня 2013 року, незважаючи на те, що майнові права на квартиру належали виключно позивачці.

Документи, на підставі яких виникло майнове право в ОСОБА_1 та у відповідача ОСОБА_3 , є майже тотожними між собою, відмінність полягає лише в тому, що позивачка уклала угоду з торговцем цінними паперами, як це передбачено законом, а ОСОБА_3 – з ТОВ «Компанія оргжитлобуд», яке не мало на це відповідної ліцензії. Також відсутні будь-які відомості щодо оплати відповідачем ОСОБА_3 пакета облігацій.

Договір про резервування об`єкта нерухомості та порядок погашення облігацій був підписаний позивачкою з уповноваженою особою ТОВ «Компанія оргжитлобуд» ОСОБА_9 , який на той момент виконував обов`язки директора. Укладений ОСОБА_3 договір був підписаний з другої сторони ОСОБА_2 , який не мав права підпису.

У подальшому ОСОБА_3 продав спірну квартиру ОСОБА_4 .

 

Позиція судів першої та апеляційної інстанцій:

Суд першої інстанції позов задовольнив. Та визнав недійсними договір про резервування об’єкта нерухомості, договір купівлі-продажу цінних паперів, акт пред’явлення пакета облігацій до погашення, акт про погашення пакета облігацій, акт приймання-передачі майнових прав на квартиру укладені між відповідачем Особа 3 та забудовником. Також визнано недійсним свідоцтво на нерухоме майно (спірну квартиру) та скасовано державну реєстрацію права власності на неї. Витребувано із чужого незаконного володіння Особа 4 (покупець квартири від відповідача) та визнано за Особа 1 (позивач) майнові права на квартиру.

Апеляційний суд залишив рішення місцевого суду у справ без змін, а апеляційну скаргу відхилив.

 

Попередні правові позиції:

У постанові від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16 Верховний Суд України зазначив, що за змістом договорів резервування приміщення та комісії щодо купівлі цінних паперів позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

У постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-104цс13 зазначено, що на підставі положень статей 387388 ЦК України власнику надається право витребувати майно із чужого незаконного володіння або від добросовісного набувача. Вимога титульного володільця про визнання права власності є додатковою до вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння і є такою, що супроводжує віндикаційний позов. Якщо позивачем повністю проведено оплату за договором інвестування, то він є власником майнових прав на об`єкт інвестування. Вибуттям об`єкта нерухомості, створеного в результаті інвестування в капітальне будівництво, з володіння власника майнових прав на об`єкт інвестування на підставі нікчемного правочину порушуються права цього власника, які підлягають захисту шляхом визнання за ним права власності на майно, яке було утворено внаслідок виконання умов договору інвестування.

У справі, яка переглядається, позивачка виконала свої грошові зобов`язання, що підтверджується підписаними сторонами документами: актом пред`явлення облігацій до погашення, актом погашення пакета облігацій та актом приймання-передачі майнових прав на квартиру, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об`єкт будівництва, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав, а після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію – права власності на квартиру.

 

Аргументи відповідача в касаційний скарзі (Особа 4 – покупець квартири) :

ОСОБА_4 зазначає, що, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суди безпідставно позбавили його як добросовісного набувача права власності на законно придбане житлове приміщення. Наявність державної реєстрації права власності продавця ОСОБА_3 на квартиру та відсутність заборони її відчуження перевірялось нотаріусом перед посвідченням відповідного правочину.

Звертає увагу на те, що суди попередніх інстанцій не перевіряли справжності підпису керівника ТОВ «Компанія оргжитлобуд»  ОСОБА_9 у документах, що укладались із позивачкою, що, на думку ОСОБА_4 , дає підстави для висновку про те, що фактично окремі докази набули для суду заздалегідь встановленої сили.

Позиція Верховного Суду:

Саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

 Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

На переконання Великої Палати Верховного Суду у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Оскільки слід вважати, що у  ОСОБА_1 виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

 

Велика Палата Верховного Суду постановила:

Задовольнити частково касаційну скаргу  ОСОБА_4 .

В результаті розгляду справи, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необов’язковість визнання недійсними нікчемних правочинів у даній ситуації. Тому тут способом захисту прав позивача є визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи.

В результаті спірну квартиру витребувано в Особи 4 на користь Особи 1 (позивача).

 

МАЙНО МІСЦЕВОЇ ГРОМАДИ, ЩО ЗАРЕЄСТРОВАНЕ НА ПІДСТАВІ ДІЙСНОГО РІШЕННЯ СУДУ МОЖЕ БУТИ ВИТРЕБУВАНЕ

РЕЄСТРАЦІЯ ДІТЕЙ В КВАРТИРІ – ПЕРЕШКОДА ДЛЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА НЕЇ

З повагою, адвокати по нерухомості ЮК ДОМПРАВО.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *