ПИТАННЯ ДО ЮРИСТА ТА ВІДПОВІДЬ НА ТЕМУ: ЯК ВТРАТИТИ 10 ВІДСОТКІВ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ПРИ ЇЇ ПРОДАЖІ?

У даній юридичній консультації адвокат Володимир Клим висвітлює ключові фактори, через які продавці майна втрачають кошти безпосередньо під час правочину.

Втратити 10% вартості власної нерухомості продавець може всього за кілька хвилин у кабінеті нотаріуса, якщо не врахує строки володіння майном (правило 3 років) та черговість продажів у поточному році, через що автоматично нараховується сукупний податок у розмірі 10% (5% ПДФО + 5% військового збору), або якщо без попереднього письмового узгодження візьме на себе сплату нав’язаних комісій та витрат.

Ключові тези та розбір причин втрати коштів

1. Податкова пастка: правило трьох років та черговість правочинів

Найпоширеніший спосіб втратити 10% ціни об’єкта державі — вийти на угоду без перевірки податкового статусу:

Нульова ставка vs 10% оподаткування: Продавець повністю звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору лише за одночасного дотримання умов: це перший продаж житла за календарний рік, і нерухомість перебуває у власності понад три роки (виняток щодо 3-річного строку діє лише для майна, отриманого у спадщину).
Як виникають обов’язкові 10%: Якщо квартира перебуває у власності продавця хоча б на один день менше трьох років або якщо це вже другий продаж житлової нерухомості за рік, держава стягує:
- 5% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);
- 5% — військовий збір.
- Разом — рівно 10% від суми угоди або експертної оцінки майна.
Типова помилка продавця: Поспіх із продажем щойно придбаного житла чи перепродаж без вичікування необхідного строку перетворює 10% від ціни нерухомості на обов’язковий платіж до бюджету безпосередньо в день підписання договору в нотаріуса.

2. Неузгоджені комісійні та нав’язані витрати посередників

«Несподівані» комісії біля нотаріуса: Нерідко посередники (рієлтори) з обох сторін або агентство нерухомості вимагають від 3% до 5% комісійних з продавця, навіть якщо письмова угода про надання послуг попередньо не укладалася.
Перекладання витрат: Якщо до комісії посередників додається 1% державного мита, 1% до Пенсійного фонду, витрати на нотаріальні послуги, експертну оцінку та банківські комісії за безготівковий розрахунок і зняття готівки, загальні фінансові втрати продавця «на рівному місці» сягають тих самих 8–10% від підсумкової ціни.

3. Суперечки про «хто сплачує податки» замість фіксації чистої суми

Поширена помилка домовленостей: Сторони усно домовляються про ціну, наприклад, 50 000 доларів, але не фіксують, чи є ця сума «чистою на руки» для продавця, чи з неї ще будуть вираховуватися всі збори та податки.
Зрив або збиток: Безпосередньо перед нотаріальним посвідченням виникає суперечка: покупець відмовляється покривати додаткові витрати, і продавцю доводиться або зривати угоду, втрачаючи час і завдаток, або погоджуватися сплатити 10% самостійно.

Практичні поради та рекомендації від адвоката

Рахуйте лише «чисту суму на руки»: Під час будь-яких переговорів із покупцем чи рієлтором фіксуйте суму, яку ви повинні отримати після сплати абсолютно всіх зборів, послуг нотаріуса та обов’язкових платежів.
Контролюйте дату в Реєстрі речових прав: Якщо до завершення трьох років володіння квартирою залишається кілька місяців чи тижнів, зачекайте. Кілька тижнів очікування збережуть вам рівно 10% ринкової вартості житла.
Не проводьте два продажі в один рік без розрахунку: Якщо ви плануєте продати кілька об’єктів нерухомості, рознесіть правочини на різні календарні роки (наприклад, один у грудні, другий у січні), щоб уникнути переходу на підвищену ставку оподаткування.
Фіксуйте обов’язки сторін письмово: Усі домовленості щодо розподілу витрат за нотаріальні послуги, збори та комісії мають бути чітко зафіксовані в попередньому договорі або письмовому протоколі домовленостей ще до виходу на основну угоду.

АДВОКАТ ПО ПИТАННЯХ НЕРУХОМОСТІ У МІСТУ КИЇВ

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ З ПИТАНЬ НЕРУХОМОГО МАЙНА

СУДОВА ПРАКТИКА ПО СПОРАХ З НЕРУХОМІСТЮ

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ, АПЕЛЯЦІЙНІ СКАРГИ ТА ІНШІ ДОКУМЕНТИ ДО СУДУ ЩОДО НЕРУХОМОСТІ.

ДОКУМЕНТИ ПО НЕРУХОМОСТІ

ЮРИДИЧНІ КОНСУЛЬТАЦІЇ ЩОДО КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ.

ЮРИДИЧНИЙ СУПРОВІД КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

ПОРАДИ АДВОКАТА З ПРИВОДУ КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ