ЯК КУПИЛИ КВАРТИРУ І ВТРАТИЛИ, БО БАНАЛЬНО НЕ ПЕРЕВІРИЛИ ДОВІРЕНІСТЬ!

Адвокат Київ

7 години ago

ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ ТА ВІДПОВІДЬ НА ПИТАННЯ: ЯК КУПИЛИ КВАРТИРУ І ВТРАТИЛИ, БО БАНАЛЬНО НЕ ПЕРЕВІРИЛИ ДОВІРЕНІСТЬ!

У даній юридичній консультації адвокат Володимир Клим розбирає критично небезпечну судову справу з реальної практики, коли добросовісні покупці повністю втратили придбану квартиру через те, що не здійснили елементарної перевірки нотаріальної довіреності продавця.

Як купили квартиру і втратили через неперевірену довіреність: повний юридичний аналіз ризиків та захисту покупця

У своїй практиці адвокат Володимир Клим (Юридична компанія «ДОМПРАВО») неодноразово підкреслює відому мудрість: навчатися слід на помилках інших людей, оскільки власного життя не вистачить, аби особисто пройти через усі можливі судові пастки.

Сьогодні на ринку нерухомості склалася ситуація підвищеного ризику: через масовий виїзд громадян за межі України величезна частка квартир та будинків продається за нотаріальними довіреностями. Родичі, знайомі або залучені рієлтори виступають повіреними осіб, які фізично перебувають за кордоном. Покупці ж часто обмежуються лише формальною перевіркою документа в кабінеті нотаріуса. Така легковажність призводить до трагедії: люди віддають усі свої заощадження, купують житло, а згодом суд витребовує у них майно без жодної компенсації.

Фабула реального кейсу: чому покупці втрачають і квартиру, і гроші

Реальна судова справа, яку наводить адвокат, розгорталася за типовим, але вкрай небезпечним сценарієм:

Громадяни підібрали гарний об’єкт нерухомості за цілком адекватною ринковою ціною.
Продаж здійснювався представником за нотаріально посвідченою довіреністю від імені власника, який перебував за кордоном.
На момент підписання правочину довіреність була офіційно зареєстрована в Єдиному реєстрі довіреностей і за формальними ознаками не викликала підозр.
Однак через деякий час з’явилися законні претенденти та родичі справжнього власника, які звернулися до суду з позовом про витребування нерухомості з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов).
Суд повністю задовольнив вимоги позивачів та позбавив покупців житла. При цьому покупцям не допомогла б навіть спроба швидко перепродати нерухомість третім особам, оскільки за нормами Цивільного кодексу України майно, що вибуло поза волею законного власника, підлягає безумовному поверненню навіть від добросовісного набувача.

Три головні схеми та приховані ризики продажу житла по довіреності

Адвокат виділяє три ключові юридичні підстави, через які нотаріальна довіреність перетворюється на недійсний папірець:

Раптова смерть довірителя напередодні або в день угоди
- Відповідно до цивільного законодавства України, смерть фізичної особи, яка видала довіреність, автоматично та миттєво припиняє дію цього документа.
- Якщо реальний власник помер за кордоном за день, за кілька днів чи навіть за пару годин до підписання договору в Україні, довіреність анулюється силою закону. Представник уже не має жодних законних повноважень ставити підпис та отримувати кошти.
- Надалі законні спадкоємці відкривають спадкову справу і виявляють, що нерухомість померлого відчужена сторонньою особою. Оскільки кошти до спадкової маси не надійшли, спадкоємці легко визнають договір недійсним та повертають квартиру собі, залишаючи покупця ні з чим.
Підроблені закордонні довіреності та псевдолегалізація
- Власник нерухомості дійсно живе за кордоном, проте шахраї самостійно фабрикують довіреність від його імені за межами України (наприклад, використовуючи печатки сумнівних іноземних публічних нотаріусів).
- Далі такий документ передається в Україну, де проходить офіційний переклад, процедуру апостилювання чи консульської легалізації. На підставі цього документ легально заноситься до державного Єдиного реєстру довіреностей України.
- Документ виглядає повністю справжнім та чинним, нотаріус бачить його в реєстрі, але насправді сам власник ніколи не виявляв волі на відчуження свого житла. Справжній господар через певний час дізнається про продаж і без зусиль забирає майно через суд.
Шахрайство за чужим або підробленим паспортом всередині країни
- Зловмисники знаходять або викрадають паспорт реального власника, підбирають схожу людину чи гримують особу під фотографію в документі.
- Ця підставна особа приходить до звичайного українського нотаріуса, успішно оформлює генеральну довіреність на свого спільника, і той виставляє квартиру на продаж.
- Оскільки в Україні немає єдиної бази для автоматичної перевірки підробленості паспортних бланків чи переклеєних фото, нотаріус посвідчує документ, який насправді є кримінальним фальсифікатом.

Практичний алгоритм захисту від адвоката Володимира Клима

Щоб не поповнити сумну статистику ошуканих покупців і не втратити мільйони гривень, адвокат рекомендує застосовувати просте, але стовідсотково ефективне правило:

Обов’язковий відеозв’язок безпосередньо під час угоди:

Коли ви перебуваєте в нотаріальній конторі перед підписанням договору купівлі-продажу, представник продавця зобов’язаний надати прямий контакт із реальним власником майна. Будь-які виправдання про відсутність інтернету, поганий телефон чи брак часу свідчать про пряму спробу обману.
Детальна перевірка особи та намірів по відео:

Зв’яжіться з власником через відеозв’язок (Viber, WhatsApp, Telegram, FaceTime). Попросіть його продемонструвати на камеру свій паспорт, інші документи, що посвідчують особу, назвати точні параметри та адресу квартири, підтвердити факт видачі довіреності, актуальне бажання продати об’єкт саме сьогодні та узгоджену суму розрахунку.
Відеофіксація спілкування:

Зафіксуйте цей сеанс відеозв’язку записом екрана або відеозаписом на окремий телефон. У разі смерті реального власника або роботи професійних аферистів знайти та пред’явити потрібну живу людину в точно визначений день та час у режимі реального часу практично неможливо.
Глибокий аудит історії квартири та продавця:

Перевіряйте не лише сам папір довіреності, але й особу довірителя та повіреного через Судову владу України, Реєстр боржників та історію попередніх переходів права власності із залученням профільного адвоката з нерухомості.