Як купити об`єкт культурної спадщини?

Юридична консультація: особливості купівлі об’єкту культурної спадщини.

Дана стаття буде цікава особам, які мають бажання придбати нерухомість, що являє собою об¢єкт культурної спадщини. Ми розглянемо питання чи взагалі можна віджувати такі об¢єкти, на що варто звернути увагу, чи можливо в подальшому визнати договір відчуження недійним, та як саме отримати дозвільну документацію для відчуження об¢єкту культурної спадщини.

Юридичний супровід купівлі квартири в місті Київ.

БЕЗКОШТОВНА КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА З ПРИВОДУ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У МІСТІ КИЇВ.

Отже, перше питання. Чи можуть відчужуватися об`єкти що належать до культурної спадщини?

 Відповідно до ст. 18 Закону «Про охорону культурної спадщини» об’єкти культурної спадщини, що є пам’ятками (за винятком пам’яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Якщо відчужується пам’ятка місцевого значення, такими органами виступають на підставі ст. 6 Закону органи охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.

Юридичні консультації купівля квартири…

На що варто звернути увагу під час відчуження нерухомості, яка представляє собою об¢єкт культурної спадщини?

 Відповідно до ст. 20 Закону у разі продажу пам’ятки (крім пам’ятки, яка не підлягає приватизації) власник або уповноважений ним орган зобов’язаний у письмовій формі повідомити про це відповідний орган охорони культурної спадщини із зазначенням ціни та інших умов продажу. Центральні органи виконавчої влади, що забезпечують формування та реалізують державну політику у сфері охорони культурної спадщини має право привілеєвої купівлі пам’ятки національного значення. Орган виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органи охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій та відповідний виконавчий орган сільської, селищної, міської ради мають право привілеєвої купівлі пам’ятки місцевого значення. У разі відмови від здійснення цього права чи нездійснення його протягом місяця з дня одержання повідомлення власник або уповноважений ним орган має право на продаж пам’ятки. Право привілеєвої купівлі пам’ятки не застосовується, коли покупцем пам’ятки, яка перебуває у приватній власності, є діти, дружина і батьки або, за їх відсутності, брати і сестри, а також дід та бабка як з боку батька, так і з боку матері, і небожі та небоги продавця.

Відповідно до ст. 23 Закону при передачі пам’ятки, щойно виявленого об’єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам’ятка, щойно виявлений об’єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам’ятки, щойно виявленого об’єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини. Але вказане стосується передачі, а не відчуження.

Судова практика по нерухомості….

Відповідно до п. 2 Постанови КМУ від 28 грудня 2001 р. N 1768 «Про затвердження Порядку укладення охоронних договорів на пам’ятки культурної спадщини» власник пам’ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов’язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам’ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Хто може визнавати недійним правочин щодо відчуження об¢єкту культурної спадщини?

 У постанові Верховного Суду України від 01.06.2016 у справі №920/1771/14 вказано, що припущення наявності ймовірного недотримання процедури погодження з відповідним органом при укладенні оспорюваного договору дає підстави для висновку, що заінтересованою особою, яка має право порушувати питання про визнання такого правочину недійсним з підстав, викладених у позовній заяві у справі, що розглядається, є відповідний орган охорони культурної спадщини, а не позивач як боржник за кредитним договором.

Позовні заяви з нерухомості….

Трохи судової практики, щодо оспорювання договорів відчуження об¢єктів культурної спадщини.

Також, ВСУ в вказаній справі робить висновок, що з огляду на загальні положення Закону «Про іпотеку» та характер правовідносин сторін за договором іпотеки, який включає в себе домовленість іпотекодержателя та іпотекодавця, спрямовану на встановлення, зміну, припинення саме іпотечних прав та обов’язків, можна дійти висновку, що оскільки майно, яке є предметом іпотеки, залишається у володінні і користуванні іпотекодавця – власника архітектурної пам’ятки, то погодження відповідного органу охорони культурної спадщини не потрібно. Сам по собі факт відсутності такого погодження відповідного органу не є безумовним підтвердженням наявності підстав для визнання договору недійсним. Натомість при вирішенні питання звернення стягнення на зазначене майно у разі порушення боржником зобов’язань за кредитним договором той факт, що предмет іпотеки є об’єктом культурної спадщини, має бути враховано з огляду на положення статті 20 Закону України «Про охорону культурної спадщини», якими передбачено право привілеєвої купівлі пам’ятки місцевого значення відповідним органом охорони культурної спадщини. При цьому нереалізація цим органом такого права з урахуванням дотримання передбаченої законом процедури повідомлення останнього не є підставою для заборони відчуження об’єкта культурної спадщини.

В рішенні Апеляційного суду Львівської області від “13” жовтня 2016 р. у справі № 910/9254/16 суд посилався на згадану вище позицію ВСУ. Так, апеляційний суд зазначає, що складовими права власності є право користування володіння і розпорядження майном. Жодного з цих прав щодо спірного майна предмету договорів купівлі-продажу та дарування у Позивача за зустрічним позовом не виникло і не могло виникнути чи зачіпати її законні права та інтереси та така не була стороною договору і не мала жодних прав на майно, що було предметом договору. Тому у задоволенні позову про визнання недійним договору дарування було відмовлено. Однак, оспорювані договори купівлі-продажу були вчинені з отриманням погодження центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини

ВГСУ у постанові від “18” жовтня 2011 р. у справі № 2-1/673-2010 залишив без змін рішення судів першої та апеляційної інстанціями, якими позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу та про зобов’язання підприємства технічної реєстрації скасувати державну реєстрацію права власності на об’єкт спірного договору купівлі-продажу був задоволений. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди виходили з невідповідності спірного договору вимогам частини першої статті 18, статті 20 Закону України “Про охорону культурної спадщини”, як укладеного без згоди позивача, а також всупереч законодавчої заборони на приватизацію майна, яке було предметом цього договору. Таким чином, судами вірно встановлено, що спірне майно знаходилось під особливою правовою охороною держави, а додержання вимог законодавства щодо його охорони як об’єкта культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та місцевого самоврядування. Водночас судова колегія вважає помилковими та такими, що суперечать застосованим господарськими судами положенням Закону України “Про охорону культурної спадщини”, висновки господарських судів про суперечність змісту спірного правочину Закону України “Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини”, оскільки договір купівлі-продажу від 1911.2008 року укладався суб’єктами права приватної власності. Однак помилково не застосовані норми права не вплинули на вірність висновків господарських судів попередніх інстанцій за наслідками розгляду позову та апеляційної скарги. Позов був поданий прокурором в інтересах держави в особі комітету з охорони культурної спадщини АРК.

В постанові ВГСУ від 15 березня 2011 р. у справі № 63/225-10 за позовом прокурора в інтересах держави в особі Управління містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації договір купівлі-продажу був визнаний недійний через порушення вимог ст. 18, 20 Закону України “Про охорону культурної спадщини”.

Де отримати погодження на відчуження об¢єкту культурної спадщини?

 Отримати вказане погодження можна в Центрі надання адміністративних послуг м. Києва Строк для отримання – протягом одного місяця (ст. 6-1 абз.2 ЗУ «Про охорону культурної спадщини»). Погодження надається безоплатно.

Які документи потрібно надати до ЦНАПу для погодження відчуження об¢єкту нерухомості який являється культурною спадщиною?

 Перелік документів. Документи власника (продавця):

  1. Заява встановленого зразка.
  2. Лист – повідомлення власника на ім’я начальника Управління збереження історичного середовища, та охорони об’єктів культурної спадщини Департаменту культури стосовно продажу пам’ятки з зазначенням ціни та умов продажу.
  3. Копія охоронного договору на відповідну частину пам’ятки (у разі, якщо частина пам’ятки передана в користування (оренда, іпотека, інше), необхідно надати належним чином завірені копії відповідного письмового погодження органу охорони культурної спадщини на передачу в користування та документа, який підтверджує право такого користування).
  4. Поповерхові плани приміщень, що підлягають продажу (копія планів КМ БТІ з експлікацією приміщень, що відповідають існуючому плануванню).
  5. Копія звіту про грошову оцінку майна – об’єкту культурної спадщини (крім випадків дарування).

Документи ймовірного власника (покупця):

  1. Лист-заява покупця на ім’я начальника Управління збереження історичного середовища та охорони об’єктів культурної спадщини Департаменту культури на отримання погодження стосовно купівлі нежитлових приміщень.
  2. Паспортні дані та довідка про присвоєння ідентифікаційного номеру (для фізичної особи).
  3. Копія статуту суб’єкта підприємницької діяльності.

Купити культурну спадщину (на російській).

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Юридична консультація, Юридична консультація купити квартиру, Юридична консультація по нерухомості | Теґи: , , , , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *