Визнання недійсним договору купівлі продажу земельної ділянки і будинку

Визнання недійсним договору купівлі продажу земельної ділянки і будинку

Договір купівлі-продажу земельної ділянки. Що укладений в прості письмовій формі неможливо визнати дійсним в судовому порядку. Для отримання вичерпної інформації ознайомтеся з рішенням Колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищлго спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 серпня 2011 року.

БЕЗКОШТОВНА ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ -ВИЗНАННЯ ДОГОВОРІВ НЕДІЙСНИМИ.

РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
3 серпня 2011 року м. Київ Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі: головуючого Дьоміної О.О., суддів Касьяна О.П., Мартинюка В.І., Фаловської І.М., Юровської Г.В.,

ЯК ПРАВИЛЬНО КУПИТИ ПРОДАТИ КВАРТИРУ – ВІДПОВІДІ ЮРИСТА.

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, треті особи: ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності, за касаційною скаргою ОСОБА_6 на рішення Євпаторійського міського суду Автономної Республіки Крим від 4 квітня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 17 січня 2011 року,
вст ановила:

ПРО ВИЗНАННЯ ДОГОВОРІВ ЩОДО НЕРУХОМОСТІ НЕДІЙСНИМИ….

Визнання недійсним договору купівлі продажу земельної ділянки і будинку

У березні 2008 року ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на 81/1200 частину житлового будинку АДРЕСА_1 і чистину земельної ділянки.
В обґрунтування позову зазначала, що 3 жовтня 2007 року вона за договором купівлі-продажу, вчиненого у простій письмовій формі купила у відповідачки 27/1200 і 54/1200 частини жилого будинку АДРЕСА_1, що разом складає 81/1200 частину спірного житлового будинку, а також частину земельної ділянки площею 1000 кв.м, яка знаходиться у спільній власності ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_8, ОСОБА_9 та ОСОБА_10 На неодноразові її прохання посвідчити договір нотаріально, відповідачка відмовлялась. У звязку з тим, що відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу, просила визнати цей договір дійсним, а також визнати за нею право власності на частину будинку та земельної ділянки.
Рішенням Євпаторійського міського суду Автономної Республіки Крим від 4 квітня 2008 року позов ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності задоволено: визнано договір купівлі-продажу частини будинку, укладений 3 жовтня 2007 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 дійсним та визнано за ОСОБА_3 право власності на 81/1200 частину жилого будинку АДРЕСА_1 та частку земельної ділянки, що належала ОСОБА_11
Ухвалою апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 17 січня 2011 року рішення Євпаторійського міського суду Автономної Республіки Крим від 4 квітня 2008 року залишено без змін.
У касаційній скарзі ОСОБА_6 порушує питання про скасування судових рішень та ухвалення нового рішення про відмову в позові, мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Ухвалюючи рішення про визнання договору купівлі-продажу частини будинку та земельної ділянки дійсним, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, виходив з того, що відповідно до ст. 319 ЦК України відповідачка розпорядилась своєю власністю на власний розсуд і спірний договір купівлі-продажу укладений між сторонами за взаємною згодою, містить усі істотні умови, необхідні для договору купівлі-продажу, які повністю виконані, однак оскільки відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення цього договору, він на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України підлягає визнанню дійсним, відповідно підлягає визнанню й право власності на зазначені обєкти нерухомого майна за позивачкою. Крім того, укладеним договором не були порушені права та інтереси інших співвласників будинку та земельної ділянки, оскільки вони визнали позов та погодились на розгляд справи у їх відсутності.
Проте, з такими висновками судів погодитися не можна, оскільки неправильне застосування судами норм матеріального права призвело до неправильного вирішення справи.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідченні, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
Судами встановлено, що 3 жовтня 2007 року ОСОБА_4 та ОСОБА_3 у простій письмовій формі оформили договір купівлі-продажу частини житлового будинку та земельної ділянки, відповідно до якого позивачка придбала 27/1200 і 54/1200 частини житлового будинку АДРЕСА_1, що складає 81/1200 частину будинку та складається з жилих камяних будинків, позначених у плані літ «В», «Д», «Ж», «К» загальною площею 200,6 кв.м, сараїв позначених літ. «В», «Д», «Ж», «Е», «О», «П», споруд, що розташовані на земельній ділянці площею 1358 кв.м відповідно та земельну ділянку площею 1000 кв.м.
Згідно із ч. 2 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину встановлена законом, такий правочин є нікчемним. У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Відповідно до ст. 220 ЦК України в разі недоодержання сторонами вимог про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається
Таким чином, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
Правила ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання договору купівлі-продажу дійсним не поширюється на договори купівлі-продажу, предметом яких є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме, оскільки такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Це пов’язано із тим, що момент вчинення такого правочину, відповідно до положень ст. ст. 210, 640 ЦК України пов’язується з державною реєстрацією, тому правочин є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав та обов’язків.
У звязку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.
Пунктами 5,6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671, передбачено, що державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна; державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.
Проте, суди, вирішуючи справу, на зазначені положення закону уваги не звернули, неправильно застосували норму матеріального права.
Договір купівлі-продажу частини спірного будинку та земельної ділянки, оформлений ОСОБА_4 та ОСОБА_3 3 жовтня 2007 року у простій письмовій формі в силу положень ст.ст. 640, 657 ЦК України не є укладеним, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відповідно відсутні й правові підстави для визнання права власності на нерухоме майно, що є предметом вказаного правочину.
Помилковим є також висновок апеляційного суду, що спірним договором не порушуються права ОСОБА_6, оскільки остання є співвласником жилого будинку, частина якого ОСОБА_4 за зазначеним договором продана ОСОБА_3 і відповідно до вимог ст. 362 ЦК України як всі співвласники має переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності.
Оскільки під час вирішення справи судами неправильно застосовані норми матеріального права, ухвалені у справі рішення відповідно до вимог ст. 341 ЦПК України підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.
Керуючись ст. ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ
вирішила :
Касаційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити.
Рішення Євпаторійського міського суду Автономної Республіки Крим від 4 квітня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Автономної Республіки Крим від 17 січня 2011 року скасувати.
Ухвалити нове рішення: у позові ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності відмовити.
Рішення оскарженню не підлягає.
Головуючий О.О. Дьоміна Судді: О.П. Касьян В.І. Мартинюк І.М. Фаловс

Стаття “Визнання недійсним договору купівлі продажу земельної ділянки і будинку” російскою мовою…

 

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Судова практика, Судова практика по нерухомості | Теґи: , , , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *