Рішення суду про стягнуті кошти за попереднім договором купівлі-продажу

У даному рішенні апеляційного суду м. Києва, стягнуто з продавця нежитлового приміщення кошти отримані ним за нотаріально не посвідченим договором купівлі продажі, незважаючи на те, що продавець відмовився укладати договір купівлі продажу нерухомості. Кошти стягнуто з продавця нерухомості як безпідставно отримані.

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА

Справа № 22-ц\796\6121 Головуючий у 1 інстанції -Фролов М.О.  2014 рік  Доповідач – Шахова О.В.

РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2014 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва в складі :

головуючого – Шахової О.В. суддів Головачова Я.В., Поливач Л.Д .при секретарі Колотілову О.О. та Меєчко Д.П.розглянула в відкритому судовому засіданні у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Громадський захисник» третя особа ОСОБА_2 про стягнення безпідставно отриманих грошей за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від  20 березня 2014 року,

В С Т А Н О В И Л А :

В жовтні 2012 року ОСОБА_1 звернулася до суду з зазначеним позовом,в якому вказувала,що 25.08.2012року між нею та відповідачем було укладено попередній договір відповідно до якого сторони зобов’язалися до 25 жовтня 2012 року укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення. Згідно з умовами договору вона передала відповідачу гарантійну суму розмірі 40 500 гривень в рахунок вартості нежитлового  приміщення, а згодом – 28.05.2012 року була укладена Додаткова угода, відповідно до якої вона передала відповідачу гарантійну суму у розмірі 81000 гривень.

Посилаючись на  обставини  недотримання сторонами  вимог закону, щодо нотаріального посвідчення договору позивач заявляє про недійсність такого

правочину з підстав нікчемності і просить стягнути з відповідача грошові кошти у сумі 121 500 грн. як безпідставно одержані.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 20 березня  2014 року ОСОБА_1 відмовлено в задоволені позову, з підстав недоведеності викладених в них обставин.

Не погодившись з рішенням суду позивачка подала апеляційну скаргу та посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про задоволення її позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, зокрема, що висновки суду не відповідають обставинам справи і на вимогу закону вона як позивач з свого боку надала достатньо доказів на підтвердження обставин викладених в позові.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник позивачки підтримав апеляційну скаргу в повному обсязі, посилаючись на доводи, викладені в ній.

Представник відповідача ТОВ «Громадський контроль» заперечував проти задоволення апеляційної скарги, посилаючись на законність та обґрунтованість ухваленого судом першої інстанції рішення.

Третя особа ОСОБА_2 в судове засідання не з’явився, про розгляд справи повідомлений належно.

Відповідно до ч.2 ст.305 ЦПК неявка сторін, або інших осіб,які беруть участь у справі в даному випадку третьої особи,належним чином повідомленого про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи та не унеможливлює встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

Заслухавши доповідь судді Шахової О.В., пояснення осіб, які брали участь у справі, перевіривши матеріали справи та обговоривши апеляційну скаргу, в межах її доводів, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи ОСОБА_1 в задоволені позову суд першої інстанції виходив з того, що на підтвердження свої доводів про передачу нею відповідачу-юридичній особі коштів у відповідності до ст. 92, ст. 1087 ЦК України та Положення про ведення касових операцій у національній валюті, затвердженого Правлінням НБУ 15.12.2004 року № 637, належних та допустимих доказів не надано. Суд вважав, що сам примірник договору не є розрахунковим документом у розумінні закону. При цьому,суд виходив з того, що стороною попереднього договору, укладеного 25 серпня 2012 року є юридична особа – ТОВ “Громадський захисник”, а тому її керівник – гр. ОСОБА_2, підписуючи даний договір уособлював саме юридичну особу.

Щодо додаткової угоди від 28 серпня 2012 року, яка підписано головним бухгалтером товариства Синюк Ж.В.,яка як зазначено у додатковій угоді, діє на підставі довіреності від 27 серпня 2012 року, судом встановлено відсутність печатки підприємства на примірнику даної додаткової угоди.

Проте, з такими висновками суду першої інстанції не можливо погодитися,оскільки суд дійшов їх без належного з‛ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, що в свою чергу призвело до неправильного застосування та порушення матеріального права та з огляду на що рішення суду не можна визнати законним та обгрунтованим, з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Як вбачається, 25 серпня 2012 року між ОСОБА_1 як покупцем та ТОВ «Громадський захисник», від імені якого діяв на підставі статуту директор товариства ОСОБА_2, як продавець, укладено попередній договір,відповідно до якого сторони зобов‛язалися в строк до 25 жовтня 2012 року укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення за адресою АДРЕСА_1 (літ.А) площею 142,1 кв.м.,яке належить ТОВ «Громадський захисник».

Згідно п.2 договору сторони визначили ціну приміщення -575тис.800 грн., яка на час підписання договору складала еквівалент 318 000 дол.США та зазначили, що з моменту укладання договору продавець зобов’язується не змінювати умови продажу, в тому числі ціну, а згідно п.3 витрати, пов’язані з оформленням основного договору купівлі-продажу покладають на продавця.

Згідно п.9.1 договору сторони прийшли до згоди про те, що підтверджуючи свої наміри та обов’язки щодо укладання основного договору купівлі-продажу та з метою його укладання, в момент підписання цього договору покупець передав,а продавець отримав гарантійну суму яка складає 45000 грн., що еквівалентно 5 000 дол.США (а.с.6-9).

Окрім цього, 28 серпня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Громадський захисник»,від імені якої діяла головний бухгалтер товариства Синюк Ж.В. укладена додаткова угода до переднього договору від 25 серпня 2012 року, згідно якої на забезпечення в майбутньому основного договору купівлі-продажу ОСОБА_1 передала,а представник товариства отримала гарантійну суму у розмірі 81 000 грн.(а.с.10).

Таким чином, згідно умов зазначених письмових договорів сторонни досягли усіх істотних умов щодо укладання в майбутньому договору купівлі – продажу (основного договору) нежилого приміщення за адресою АДРЕСА_1 (літ.А) площею 142,1 кв.м., яке належить ТОВ «Громадський захисник», що за змістом відповідає попередньому договору, але порушили умову передбачену законом щодо форми попереднього договору.

Відповідно до п.4 ч.1 ст.635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленої для основного договору.

Відповідно до ч.1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тобто, попередній договір купівлі – продажу нерухомого майна повинен був бути укладений не лише у письмовій формі, але і нотаріально посвідчений, але цього сторонами по справі дотримано не було.

Недотримання нотаріальної форми договору тягне за собою недійсність договору (договір вважається нікчемним). Визнання договору нікчемним відбувається внаслідок прямих вимог закону і рішення суду про це не потребує.

Такий договір вважається недійсним з моменту його укладення. До таких договорів застосовується двостороння реституція, згідно якої кожна сторона повинна повернути іншій стороні все отримане по договору (ст.ст.216, 219, 220, 236 ЦК України).

В судовому засіданні апеляційного суду, представник позивачки надав нові докази (про які йому стало відомо після винесення рішення суду першої інстанції), а саме договори від 25 та 28 серпня 2012 року, укладені між директором ТОВ «Громадський захисник» та ТОВ «Агенство нерухомості «Парк Лейн» Миколаєвський парк»,згідно яких ТОВ «Громадський захисник» передало на зберігання ТОВ ««Агенство нерухомості «Парк Лейн» Миколаєвський парк» свідоцтво про право власності на приміщення,які продавалися та гроші,відповідно, в сумі 40 500 грн. та 81 000 грн.,отримані ТОВ «Громадський захисник», в цій дні від ОСОБА_1 на забезпечення гарантій укладання основного договору купівлі-продажу.

Окрім цього, представником позивачки надано також лист ТОВ «Громадський контроль» направлений ТОВ «Агенство нерухомості «Парк Лейн » Миколаєвський парк» 26 жовтня 2012 року, тобто після того як основний договір купівлі-продажу не було вчинено, в якому просить повернути йому гарантійні суми передані 25 та 28 серпня 2012 року для зберігання.

Таким чином, з договорів зберігання та листа ТОВ «Громадський контроль» вбачається, що відповідач ТОВ «Громадський контроль» дійсно отримало від позивачки гроші, відповідно 25 серпня 2012 року – 40 500грн.,а 28 серпня 2012 року – 81 000 грн.,а тому сплачені позивачкою товариству «Громадський захисник» кошти на загальну суму 121 500 грн. (які отримані за нікчемним договором) підлягають поверненню її, незалежно від причин не укладання основного договору купівлі – продажу.

Позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та знайшли своє підтвердження, тому підлягають до задоволення,а рішення суду першої інстанції скасуванню та ухваленню по суті нового рішення.

Колегія суддів не приймає доводи представника відповідача про те, що кошти за попереднім договором неоприбутковувались на відкритий банківський рахунок, у зв’язку з чим позов необхідно пред’являти не до юридичної особи, а до громадянина ОСОБА_2, який на той час виконував обов’язки ТОВ «Громадський захисник» та який ці кошти фактично отримував.

Згідно ч.1 ст. 96 ЦК України прямо передбачено, що юридична особа самостійно відповідає за своїми зобов’язаннями.

Відповідно до ч. З ст. 92 ЦК у відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Згідно ч. 1 та ч. 2 ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та  фізичних осіб – підприємців» дані про наявність обмежень щодо представництва від імені юридичної особи вносяться до Єдиного державного реєстру шляхом внесення записів на відомостей з відповідних реєстраційних карток та відомостей, що надаються юридичними особами державному реєстратору за місцем знаходження реєстраційної справи згідно із законодавством України,а відповідно до ч. 3 ст. 18 цього закону передбачено, що якщо відомості, які підлягають внесенню до з державного реєстру, не були до нього внесенні, вони не можуть бути використанні в спорі з третьою особою, крім випадків, коли третя особа знала або могла знати ці відомості.

Підтверджень того, що в Єдиному державному реєстрі на момент укладення ТОВ «Громадський захисник» попереднього договору існували обмеження директора товариства щодо представництва від імені юридичної особи – ТОВ «Громадський захисник», відповідач не надав,а тому відсутні підстави вважати, що третя особа – директор ТОВ «Громадський захисник» ОСОБА_2, підписуючи попередній договір, виступав не від свого імені, а діяв на підставі статуту та в інтересах саме юридичної особи – Товариства з обмеженою дальністю «Громадський захисник», директором якого він на той момент був.

З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги є обґрунтованими, а висновки, викладені в рішенні суду першої інстанції щодо безпідставності позовних вимог ОСОБА_1 є помилковими.

Відповідно до ст.88 ЦПК підлягає стягненню з відповідача 1822 грн.50 коп. на користь позивачки, понесених нею при зверненні до суду з позовом та при подачі апеляційної скарги ( 1215 грн.+607,60 грн.).

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 303,304,307,308,313-317,319 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 20 березня 2014 року скасувати та ухвалити нове рішення наступного змісту.

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Стягнути з ТОВ «Громадський захисник» на користь ОСОБА_1 121 500 грн. ( сто двадцять одну тис.грн.) та 1822 грн. 50 коп. (одну тис. вісімсот двадцять дві грн.50 коп.) судових витрат.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржено в касаційному порядку  до Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів.

Головуючий

Суддя

 

Стаття “Судова практика (рішення судів) за участю агентств нерухомості.” російською мовою…

 

Юрист по нерухомості…

 

Юридичні консультації нерухомість

 

Судова практика нерухомість

 

Позовні заяви по нерухомості.

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Судова практика, Судова практика по нерухомості | Теґи: , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *