Рішення суду про те, що неустойка не стягується за не нотаріально посвідченим договором куплі-продажу нерухомості

У даному рішення Апеляційного суду м. Києва відмовлено у стягненні неустойки, за попереднім договором купівлі-продажу квартири, який не був нотаріально посвідчений. Оскільки продавець квартири, який відмовився продавати свою нерухомість, не виконав свої зобов’язань, нібито завдаток був визнаний авансовим платежем і стягнутий з нього. Подвійний розмір завдатку не був стягнутий оскільки попередній договір купівлі продажі не був нотаріально посвідчений. Аванс був стягнутий , неважаючи на те, що продавець зазначав, що дана сума залишилася у агентства нерухомості. Але суд зазначив, що доказів даної обставини немає.

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА  КИЄВА РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 вересня 2013 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва

в складі: головуючого судді:  Махлай Л.Д., суддів: Ящук Т.І., Вербової І.М., при секретарі: Іванову Ф.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 17 травня 2013 року в справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Благовіст Олександрійське» про стягнення заборгованості за попереднім договором,

встановила :

у травні 2012 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1, у якому просила стягнути з останнього 32 400 грн. посилаючись на те, що за попереднім договором, укладеним з ОСОБА_1 14.05.2012 року вона передала останньому гарантійну суму 16 000 грн. Попереднім договором передбачалося, що якщо договір купівлі – продажу квартири АДРЕСА_2 не буде укладено з вини продавця останній повертає гарантійну суму та сплачує неустойку (штраф) у розмірі гарантійної суми. 13.07.2012 року відповідач відмовився укладати договір купівлі-продажу квартири, чим порушив зобов’язання за попереднім договором.

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 17.05.2013 року позов задоволено. Стягнуто з відповідача на користь позивачки 16 200 грн. заборгованості за попереднім договором аванс (гарантійну суму), 16 200 грн. неустойки (штрафу) та 324 грн. судового збору.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. Посилається на неповне з`ясування обставин справи. А саме, суд не взяв до уваги, що ТОВ «Агенство нерухомості «Благовіст Олександрійське» не виконало свої зобов`язання та не підшукало придатний для проживання будинок, у який би він міг переселитися, а відтак і він не міг виконати умови щодо продажу своєї квартири. Крім того, позивач неспроможна була купити у нього квартиру через відсутність коштів. Гарантійну суму він не отримував, оскільки ця сума була сплачена позивачкою ТОВ «Агенство нерухомості «Благовіст Олександрійське». Вважає також, що попередній договір мав бути укладений лише з дозволу органу опіки і піклування, оскільки у спірній квартирі проживає неповнолітня дитина.

Головуючий у суді першої інстанції ВеличкоТ.О.

Доповідач у суді апеляційної інстанції МахлайЛ.Д.

У судовому засіданні ОСОБА_2 просила апеляційну скаргу відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Інші сторони у судове засідання не з`явилися, про день та час розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку, причини неявки не повідомили, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за можливе розглянути справу у їх за відсутності  за правилами ч. 2 ст. 305 ЦПК України.

Вислухавши доповідь судді, пояснення позивачки, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 14.05.2012 року між сторонами укладено попередній договір, згідно з яким сторони зобов`язалися до 13.07.2012 року підписати і нотаріально посвідчити договір купівлі – продажу квартири АДРЕСА_2, яка належить відповідачу за ціною 464 000 грн., що еквівалентно 58 000 доларів США.

Згідно з п. 10.1 цього договору у підтвердження своїх зобов`язань покупець передав продавцю, а останній прийняв гарантійну суму у розмірі 16 000 грн., що еквівалентно 2 000 доларів США.

Згідно з п. 10.2 цього договору у разі не укладення основного договору купівлі – продажу квартири у встановлений строк згідно з умовам попереднього договору з причин, залежних від продавця, останній зобов`язується повернути гарантійну суму, а також сплатити покупцю неустойку (штраф) у розмірі гарантійної суми.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі – продажу квартири не укладено з вини відповідача, а сплата неустойки передбачена умовами попереднього договору.

Колегія суддів не може повністю погодитися з такими висновками суду, оскільки вони зроблені з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Так, згідно зі ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір,укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмові формі.

Сторони за попереднім договором домовилися про укладення в майбутньому договору купівлі – продажу квартири.

Згідно зі ст. 658 ЦК України договір купівлі – продажу квартири укладається у письмові формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що попередній договір згідно з вимогами закону мав бути посвідчений нотаріально та сторони не дотрималися цих вимог закону, внаслідок чого такий договір  є нікчемним та не породжує прав та обв`язків сторін за цим договором. Відтак суд помилково стягнув з відповідача 16 200 грн. неустойки (штрафу).

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду в частині стягнення неустойки підлягає скасуванню з постановленням нового рішення в цій частині про відмову в позові.

Передані позивачкою кошти є авансовим платежем. Стягуючи з відповідача зазначену суму суд першої інстанції правильно виходив з того, що зазначена сума отримана останнім від позивачки та утримується ним без законних підстав. Доводи апелянта про те, що така сума була сплачена не йому, а третій особі доказами не підтверджені. Навпаки, у попередньому договорі, підписаному обома сторонами вказано про те, що у момент підписання договору ОСОБА_1. отримав від ОСОБА_2 16 200 грн.

На підставі викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції в частині стягнення розміру авансового платежу є законним та обґрунтованим і не може бути скасовано з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

Відповідно до задоволеної частини позовних вимог підлягає зменшенню розмір судового збору до 214,60 грн.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 317 ЦПК України, колегія суддів,

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 17 травня 2013 року в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 16 200 грн. неустойки скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в позові.

Зменшити розмір судового збору, який підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 до 214,60 грн.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, але може бути оскаржене протягом двадцяти днів до  Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Головуючий Судді

 

 

Стаття “Судова практика (рішення судів) за участю агентств нерухомості.” російською мовою…

 

Юрист по нерухомості…

 

Юридичні консультації нерухомість

 

Судова практика нерухомість

 

Позовні заяви по нерухомості.

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Судова практика | Теґи: , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *