КВАРТИРУ БЕЗ ВАШОЇ ЗГОДИ ЗАБИРАТИ НЕ МОЖНА

БАНК НЕ МОЖЕ ЗАБРАТИ ВАШУ КВАРТУРУ ЧЕРЕЗ НЕСПЛАТУ КРЕДИТУ БЕЗ ВАШОЇ ЗГОДИ

В даній статті наведено правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 30.09.2021 у справі щодо визнання договору купівлі-продажу банком квартири (яка є предметом іпотеки) нікчемним. В цій справі було застосовано Закон № 1304-VII який ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. До його прийняття право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.  

Посилання: https://reyestr.court.gov.ua/Review/100063134

ВІДЕО КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИСТА ЩОДО НЕРУХОМОСТІ МОЖНА ПЕРЕГЛЯНУТИ В КІНЦІ СТАТТІ

ЧИТАТИ СТАТТЮ РОСІЙСЬКОЮ МОВОЮ

АДВОКАТ — НЕРУХОМІСТЬ І ВСІ ПОВЯЗАНІ ПИТАННЯ

ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ НЕРУХОМІСТЬ

ПОЗОВНІ ЗАЯВИ НЕРУХОМІСТЬ

СУДОВА ПРАКТИКА НЕРУХОМІСТЬ

ДОКУМЕНТИ ПО НЕРУХОМОСТІ

ЦІКАВО ПРО ІНВЕСТУВАННЯ В НЕРУХОМІСТЬ

Інформація актуальна станом на 2021 рік

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ: Останні правові висновки Великої Палати Верховного Суду є надзвичайно важливими при вирішенні спорів судами. Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах неодноразово наголошувала на тому, що у разі, коли вона відступила від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, суди під час вирішення спорів у подібних правовідносинах мають враховувати саме останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду.

 

Суть даної справи:

Між Особа 1 (в даній справі це мати неповнолітньої дочки) та ПАТ «Мегабанк»  у 2008 році був укладений іпотечний договір (предметом якого є квартира, яка є єдиним житлом для жінки та неповнолітньої доньки) на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, згідно з умовами якого вона отримала кредит у розмірі 21 900,00 доларів США строком до 04 вересня  2018 року.

У 2015 році під час примусового виконання рішення суду про виселення її та неповнолітньої дочки з квартири, яка є предметом іпотеки, без надання іншого житла, вона дізналася, що декілька місяців тому між ПАТ «Мегабанк» та ОСОБА_3 укладений договір купівлі – продажу зазначеної квартири, право користування якою з народження мала її дочка.

Особа 1 (мати неповнолітньої дочки) звернулася до суду з вимогою визнати недійсним договір купівлі – продажу банком, так як цей продаж було здійснено без попереднього дозволу органу опіки та піклування.

 

Короткий зміст судових рішень:

Суд першої та апеляційної інстанції задовольняли вимоги Особи 1 та визнавали договір купівлі-продажу банком квартири недійсним. Надалі Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальних справ повернув дану справу на новий розгляд. Після цього, суд першої та апеляційної інстанції відмовили в задоволенні позову Особи 1. Постановою Верховного Суду від 24 червня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова Верховного Суду мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не перевірив доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що спірне житло, яке використовується нею як постійне місце проживання, у порушення положень Закону № 1304-VII відчужено банком під час дії заборони на його відчуження, помилково пославшись на те, що норми Закону № 1304-VII не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки звернення стягнення не було примусовим (позивач добровільно погодилася з умовами іпотечного договору).

Апеляційним судом скаргу Особа 1 задоволено, а договір визнано недійсним.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що спірний договір купівлі – продажу укладений щодо нерухомого майна, яке є предметом іпотеки та виступає як забезпечення виконання зобов`язань за споживчим кредитом, наданим в іноземній валюті у період дії Закону № 1304-VII, а тому дії банку щодо відчуження без згоди власника предмета іпотеки не відповідають вимогам статті 203 ЦК України. Позивач постійно проживає у спірній квартирі, загальна площа якої не перевищує 140 кв. м, іншого нерухомого майна у власності позивача не має, згоди на відчуження зазначеного майна вона не надавала, а тому вимога позивача про визнання недійсним договору купівлі – продажу спірної квартири, укладеного 26 січня 2015 року між ПАТ «Мегабанк» та ОСОБА_3 , підлягає задоволенню.

Обґрунтування касаційної скарги та відзиву:

ПАТ «Мегабанк» наводить постанову від 06 липня 2016 року у справі № 6-969цс16 де Верховний Суд України дійшов висновку, що мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Відтак установлений Законом № 1304-VII мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника). Оскільки вказаний Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, то й не може бути мотивом для відмови у позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності.

Згідно з договором іпотеки, укладеним між АТ «Мегабанк» та ОСОБА_1 сторони домовилися, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом: переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов’язаний письмово повідомити іпотекодавців; або продажу предмета іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі нам біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавці надають іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавців, у тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. Отже, договір іпотеки містить застереження, яке надавало АТ «Мегабанк» право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Тлумачення вищенаведених положень закону та умов договору, на думку заявника, свідчить про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, встановлений статтею 38 Закону України «Про іпотеку» не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги виникло на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору.

У січні 2021 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_1, у якому вона просила залишити касаційну скаргу АТ «Мегабанк» без задоволення. Зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) викладено висновок про те, що підписавши іпотечне застереження сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Позиція Верховного Суду:

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга АТ «Мегабанк» не підлягає задоволенню з таких підстав.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

– таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

– загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

ЗВЕРНИТЬ УВАГУ: даний закон втратив чинність на момент набрання законної сили постанови Великої палати Верховного Суду.

У ЗУ Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті зазначено: Закон України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, втрачає чинність через 5 місяців з дня набрання чинності цим Законом.

Отже, закон «Про мораторій…» втратив чинність 23. 09.2021. Однак Велика Палата Верховного Суду застосувала його у Постанові яка набрала законної сили вже 30.09.2021.

Підстав для ініціювання відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), колегія суддів не вбачає.

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Мегабанк» без задоволення.

Постанову Вінницького апеляційного суду від 06 жовтня 2020 року залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

 

БОРГИ ТА КРЕДИТИ ПОМЕРЛОГО СПАДКОДАВЦЯ

ЯКЩО СПІВВЛАСНИК ВАШОЇ КВАРТИРИ НАБРАВ КРЕДИТІВ?

З повагою, адвокати по кредитам та нерухомості ЮК ДОМПРАВО.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *