Попередній договір купівлі квартири – як не повестися на брехню забудовника?!

Доброго дня! Дана стаття належить до циклу юридичних консультацій від нашої команди з приводу схем інвестування у новобудови і розкриває суть однієї з них. Якщо Вас цікавить що таке попередній договір і з чим його їдять то ця стаття те що потрібно. Спробуємо доступно та коротко пояснити вам що це за договір, навіщо він та яке у ньому є підводне каміння. Розглядати будемо конкретно попередні договори під час покупки квартири.

Умовно всі схеми купівлі квартири у новобудові можна поділити на законні та напівпрозорі (ті які дозволяють забудовникам трішки обманути державу і, які більше захищають їх права). Покупка квартири за попереднім договором належить саме до напівпрозорих схем. Чому?! Для того аби це зрозуміти ми поставимо ряд питань і дамо на них відповідь і ви все зрозумієте.

Покупка квартиры за предваритильным договором

Що таке попередній договір покупки квартири по своїй суті?

Попередній договір – договір за яким ви нічого не купуєте, а лише фіксуєте своє зобов’язання у майбутньому укласти інший договір купівлі-продажу квартири (основний договір). І хоча кошти ви даєте вже зараз, зазвичай у якості забезпечувального платежу, проте по факту квартиру ви ще не купили. Як ці кошти зараховуються вам у якості тих, що внесли за квартиру ми розповімо далі.

Навіщо тоді взагалі потрібен попередній договір купівлі квартири, якщо ви нічого не купуєте?

Він потрібен для того аби зафіксувати намір купити квартиру у майбутньому і отримати від вас кошти, тобто чергову інвестицію забудовнику. Фактично вам уже продають квартиру, проте юридично ви ще не її власник. Поясню наступним чином: продавати вам ще немає чого, адже будинок недобудований і права власності ні в кого немає на цю квартиру, а отже і документи на неї відсутні поки. Купити квартиру можна лише уклавши нотаріальний, а для цього потрібні на неї документи, а отже неможливо нічого поки купити, а гроші потрібні забудовнику вже зараз.

Якщо я віддаю гроші по попередньому договору покупки квартири, чи не заставлять мене ще раз заплатити при укладенні основного договору?

Кошти, які ви передаєте забудовнику у якості забезпечувального платежу можуть бути зараховані вам, як такі, що ви віддали в якості погашення своїх зобов’язань за основним договором. Яка тут схема: спершу ви даєте забезпечувальний платіж, на підтвердження того, що ви зобов’язуєтеся укласти основний договір, коли приходить строк його укладати, вам повинні цей забезпечувальний платіж повернути, а ви маєте заплатити кошти за квартиру за основним договором, який укладаєте тепер. Проте щоб не ганяти кошти з рахунків туди сюди забудовники провертають одну з двох найрозповсюдженіших схем. Або в попередньому договорі прописано, що за домовленістю сторін – забезпечувальний платіж зараховується у якості коштів сплачених за основним договором, тобто вартості квартири; або ж підписується ще один невеличкий документ, акт зарахування зустрічних вимог, де прописано, що ви не маєте претензій з приводу повернення забезпечувального платежу, а забудовник не має претензій з приводу грошей за купівлю квартири. Обов’язково проговоріть з забудовником, як саме це відбуватиметься і де це прописано в запропонованих ним документах на підпис!

Чи є якісь конкретні вимоги до попереднього договору по купівлі квартири?

Це чи не найважливіше питання, адже попередній договір повинен відповідати вимогам українського законодавства. А саме в ньому повинні бути прописані строки укладання основного договору і він повинен вчинятися у тій самій формі, у якій буде укладатися і основний – тобто повинен бути завірений нотаріусом, проте для попереднього не потрібен техпаспорт, попередній правовстановлюючий і так далі, лише ваші документи та забудовника. А тепер увага – більше половини забудовників укладають попередній договір не нотаріально!!! Причина тому – це намагання зекономити на послугах нотаріуса. Рекомендуємо вам не ризикувати і не іти на таку схему, адже у разі чого судом такий договір не визнається. Краще запропонуйте взяти розходи нотаріуса по попередньому договору на себе і спокійно спіть по ночам.

На що звернути увагу при покупці квартири за цією схемою, і як не попастися на хитрощі забудовника?

  1. Ваші данні та данні забудовника у договорах, коди, паспортні данні тощо, технічна характеристика квартири. Добросовісний забудовник завжди чітко і безпомилково все пропише, аби і себе захистити у разі чого;
  2. Строки укладання основного договору. Прослідкуйте за тим, аби вони були прописані чітко, без ніяких обмовок і доповнень по типу: «до 18.12.2018, але після введення будинку в експлуатацію», таким чином забудовник собі залишає можливість відкладати строк, аж поки не здасть будинок в експлуатацію і претензій виставити ви йому не зможете і договір без втрати певної частини коштів не розірвете;
  3. Права та обов’язки сторін, усе має бути чітко і захищені мають бути обидві сторони, а не як за часту у забудовника є купа прав, а у інвестора купа обов’язків;
  4. Як вас мають повідомити про необхідність укласти основний договір. Аби не було такої ситуації, що за попереднім договором вас повідомляють листом на пошту звичайну, а скриньку ви сто років не відкривали, відтоді у вас було 3 дні на укладення основного договору, а далі штраф, а то і взагалі розірвання договору з поверненням лише частини грошей;
  5. Фіксація вартості квартири!!! Важливо, зафіксуйте ціну і не ведіться, якщо забудовник залишає право за собою змінити ціну в основному договорі (виключенням є зміна площі квартири, де ви доплатите за лишній квадрат, чи повернуть вам кошти за 1-2 квадратних метра, яких не вистачає, адже проект і готовий варіант до сантиметра не збігаються. І то кошти ви доплачуєте чи отримуєте вже за фіксованим тарифом за метр;)

Який висновок? Чи варто купити квартиру у новобудові за такою схемою?

Висновок наступний: схема для інвестора ризикована, адже належить до напівпрозорих. Відсутній контроль за забудовником зі сторони третіх осіб, як при законних схемах. Проте якщо дуже уважно підійти до вичитування договорів, пошуку в них недоліків і встановлення домовленостей, нотаріальному завіренні попереднього договору, то схема має право на життя. Коротко – далеко не найгірша схема і має все ж і для вас гарантії. Вирішувати вам! Нехай щастить! З повагою команда ЮК “ДОМПРАВО”

Інші консультації юриста з нерухомості

Юрист – будівництво

Все про покупку квартири

Оцінка квартири

Агенство нерухомості

Послуги нотаріуса

Техапоспорт на нерухомість

Про автора Адвокат Київ

Адвокат спадкування, нерухомість та сімейні спори. Юрист по спадкових питаннях, питаннях повязаних з нерухомістю та сімейними спорами. Юридичні консультації адвокатів та юристів: спадкове право, спори щодо нерухомості та поділу майна в Україні та Києві.
Опубліковано у Нерухомість, Юридична консультація | Теґи: , , , , , , . | Додати в закладки: постійне посилання на публікацію.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *